Почему девелоперы Москвы выходят в новые сегменты

Игнат Бушухин
Обозреватель рынка недвижимости

– Алексей, что с продажами в первом квартале?

Алексей Перлин
Управляющий партнер Upside Development

– С продажами у нас все достаточно хорошо. Если мы говорим про офисный сегмент и наш бизнес-центр «Upside Кунцево», каждый месяц мы здесь продаем больше тысячи квадратных метров. В целом проект с точки зрения реализации очень успешный. Мы его достаточно быстро построили. Нам потребовалось всего 20 месяцев для того, чтобы его начать и ввести в эксплуатацию.

– Ну, тут, очевидно, сама локация помогает продажам. Это начало Рублевского шоссе, да?

– Здесь помогают и локация, и парк, и окружение, и грамотно подобранная архитектура, которая лаконично встроилась в парковую зону.

– Ну и метро. Меньше пяти минут, да, пешком?

– До метро 50 метров. В принципе, можно за минуту-две дойти. Здесь три линии метро, включая БКЛ, и буквально 150 метров до МЦД.

– Какая в целом у компании стратегия по офисному строительству?

– По офисному строительству у нас стратегия — наращивать портфель. На сегодняшний день помимо «Upside Кунцево» у нас открылись продажи и началось строительство двух офисных центров на северо-востоке Москвы. Один расположен в Огородном проезде, дом 20, рядом с метро «Бутырская». А другой на третьем кольце, на улице Ямской. Между метро «Савеловская» и «Марьина Роща».

Также у нас два технопарка в инновационном центре «Сколково», где может размещаться высокотехнологичный бизнес, высокотехнологичное производство. И также у нас появился новый проект офисной недвижимости по адресу Ленинградский проспект, дом 37.

Также хочу отметить, что мы продолжаем смотреть земельные участки под новые проекты, под офисные центры, под технопарки, под формат лайт индастриал. Под жилье тоже, конечно, смотрим. Поэтому сейчас у нас на рассмотрении есть проекты в переговорах.

– Несколько слов про сам бизнес-центр «Upside Кунцево». Что он собой представляет?

– Сам бизнес-центр — это офисный центр класса А. Здесь предусмотрена приточно-вытяжная вентиляция, общая система кондиционирования. Необходимое количество мест в подземном паркинге. Высокие потолки — 4,2 метра. Большое лобби со стеклянным куполом на крыше, высота потолков шесть метров. Бесшумные лифты в необходимом количестве, в таком, что в очереди даже не придется стоять и ждать, они будут приезжать моментально. Нарезка помещений у нас от 80 до 1900 кв. м. Общая площадь проекта — 45 тыс. кв. м.

– Не планируете тут штаб-квартиру своей компании открыть?

– Да-да, конечно, планируем. Мы сюда переезжаем, в наш офисный центр. Поэтому у нас сейчас здесь уже активно ведется отделка двух этажей.
 

Сейчас в бизнес-центре «Upside Кунцево» на западе Москвы осталось менее 15% свободных площадей. Это отражает тренд, сформировавшийся на рынке офисной недвижимости столицы. Маленькая вакансия и высокий спрос подталкивают собственников бизнеса и инвесторов быстро закреплять свои позиции и покупать ликвидные офисные предложения.

Кроме офисов, Upside открыл для себя и новый класс элитной недвижимости. На улице Новослободской в Тверском районе столицы девелопер возводит проект «Энигмия», состоящий из двух корпусов в 16 и 19 этажей. Уникальная архитектурная особенность клубного дома — парящий двор-сад на высоте 57 метров.

– Расскажите про проект клубного дома «Энигмия».

– Это архитектурный шедевр. Он состоит из двух корпусов, поэтому называем это «дуэт» двух очень архитектурно красивых объемов. К небу каждый из корпусов расширяется, а на уровне 15-го этажа их объединяет парящий мост, на котором расположен двор. Часть двора находится под крышей, где расположены детские площадки, домашний кинотеатр, места для проведения мероприятий. Таким образом получается, что ты можешь в центре гулять на высоте 15-го этажа, где воздух гораздо чище. Все, конечно, огорожено высоким стеклом, там не продувается, под крышу не заливается вода и не попадает снег.

– Какая архитектура?

– В архитектуре нам помог Андрей Романов. Архитектура парящая, воздушная. Больший процент фасадов — это стекло. То есть у вас панорамное остекление от пола до потолка и достаточно просторные квартиры, где ты можешь предусмотреть многофункциональность, при этом у тебя даже в гостиной может быть три, четыре, пять окон. Между окнами латунные вставки, которые придают проекту шик и дороговизну, потому что это и смотрится красиво, но и с точки зрения материалов и работы очень дорого. Поэтому такой вот архитектурный шедевр получился.

– Как оцениваете с точки зрения девелопмента район Новослободской, где мы сейчас с вами находимся?

– На мой взгляд, это отличный район для жизни. Он в себе сочетает все необходимое, что современному, прогрессивному человеку нужно. Здесь огромный офисный кластер, считается вторым после «Сити». Офисный кластер Белорусской, причем он все больше развивается. Здесь появляются новые офисные проекты. Сюда приезжает Центробанк, и ряд других госкомпаний находятся рядом. Поэтому, с одной стороны, здесь большое количество людей, которые работают в этой локации, и им достаточно комфортно найти себе квартиру в этом районе. Этот район очень удобен для культурной, насыщенной жизни. Ну и сам район такой, знаете, он очень такой старомосковский, обжитой, то есть, в принципе, для клиента нашего дома вообще здесь есть все в пешей доступности, и это, конечно, подкупает.

– Алексей, какой жилой проект вы считаете своим флагманским?

– Я бы сказал, что каждый наш проект флагманский с точки зрения нашего подхода, скрупулезности, продуктовой начинки, потому что каждый проект для нас — архитектурный шедевр, шедевр технологий, дизайна, интерьеров. Но если говорить про объемы, то сейчас самый большой проект у нас — «Апсайд Тауэрс», который находится в Огородном проезде рядом с метро «Бутырская».

– Портфель жилых проектов из чего состоит?

– Сегодня у нас в портфеле больше миллиона кв. м всех объектов, включая жилье, коммерцию, технопарки. И если говорим про жилые проекты, то сегодня в портфеле «Апсайд Тауэрс» и «Энигмия», где мы сегодня встретились. Жилой комплекс на улице Мосфильмовская. Будут премиальные небоскребы и клубные дома элитного сегмента. И также у нас земельный участок в замечательном наукограде Зеленоград, где у нас 20 гектаров земли и около 160 тыс. кв. м жилой проект. Мы планируем развить самый премиальный проект в городе. Он будет включать в себя и бизнес-класс, и премиум-класс.

– Есть ли какая-то стратегия, которой вы придерживаетесь при формировании земельного банка?

– Мы в первую очередь, конечно, смотрим на направления западные, северо-западные, северные направления сегодня. ЦАО смотрим. Дело в том, что мы стремимся конкурировать за счет сильного продукта. И поэтому хочется выбирать локации, где действительно можно реализовать все свои продуктовые идеи и дать максимальное качество.

– А как в целом вы смотрите на рыночную конъюнктуру в тех сегментах, в которых вы работаете сегодня?

– Я вижу, что в элитном сегменте произошел легкий спад в первом квартале этого года. В премиум-классе еще больший спад, если мы говорим про проценты, про падение объемов. Конечно, ипотека является драйвером, и все-таки то, что ипотека была ужесточена, это повлияло на рынок, и поэтому продажи реально упали.

В сегменте элитки, в таком, как наш проект «Энигмия», люди берут в рассрочку в основном, и им хватает рассрочки там до конца строительства для того, чтобы сформировать свой финансовый план. В проекте Upside Towers, например, около 70% — это ипотека. Вот там тоже влияет. Но у нас там на самом деле хорошие продажи очень остались по сравнению с конкурентами. Я думаю, что в нашей локации мы лидеры по объемам продаж. При том что цена у нас тоже достаточно высокая. Мы не опустили цену, наоборот, даже цена выросла у нас за первый квартал.

– Всегда хотел спросить, что для девелопера выгоднее — заниматься коммерческой, офисной недвижимостью либо жилой?

– С точки зрения продукта самое сложное, то, что я сейчас вижу пока для нас, — это технопарки. Дело в том, что у нас инновационный технопарк в инновационном центре «Сколково». Поэтому он предполагает такое многоотраслевое использование и инновационную составляющую. И он сложен с точки зрения того, что туда нужно много заложить вариативностей — как в инженерии, так и в высоте потолков, нагрузках, во всем. Жилье на втором месте. А самое легкое, на мой взгляд, с точки зрения проектирования, создания продукта — это офисы. С точки зрения экономики, прибыльности, ну, на самом деле, тут все зависит от локации, от продукта, за сколько ты купил земельный участок. Вот поэтому, на самом деле, какой-то офисный проект может быть выгоднее, чем жилой, а может быть вполне наоборот, что жилой проект будет выгоднее, чем офисный. Ну, другое дело, что сейчас необходимо создавать места приложения труда в Москве, да. Ну, скажем так: для того, чтобы экономика все-таки была устойчива у всех проектов, в портфеле должно быть и жилье, и коммерческие объекты недвижимости.