Инвестиции в квартиры у Москвы-реки

Игнат Бушухин, обозреватель рынка недвижимости

— Насколько премиум-класс сегодня интересен инвесторам и тем, кто покупает квартиры для жизни?

Екатерина Ломтева, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP

— Если мы говорим об инвесторах, то это такой защитный актив, который в меньшей степени подвержен ипотечным колебаниям и в меньшей степени подвержен волатильности рынка. Если мы говорим о людях, которые покупают для проживания, то класс премиум всегда говорит о более высоком качестве продукта.

— Какие инвестиционные возможности у новостроек в этой локации?

— Давайте про базовую инвестиционную возможность. Более интересны проекты на ранней стадии готовности, потому что они показывают инвестору хороший рост цены. Второй большой сегмент — проекты уже на высокой стадии готовности, куда может прийти инвестор и сразу сдавать объект в аренду. Поэтому тут два трека. В этой локации есть не так много строящихся проектов, а вот готовых уже существенно. Здесь развитая инфраструктура и интересные для клиентов предложения.



Еще стоит отметить, что квартиры на первой линии реки в Москве демонстрируют наиболее высокую ценовую динамику в сравнении с объектами вне прибрежных локаций. Средняя стоимость квартиры в таких новостройках за последние пять лет увеличилась на 79%.


— Как много новостроек премиум-класса в столице расположено у воды?

— Не так много, как хотелось бы и покупателям, и нам, продавцам. Но такие проекты действительно есть. Вид на воду всегда это плюс 20% к стоимости квадратного метра. Вид на воду всегда привлекает и считается значительно более ликвидным.

ЖК «Береговой-2» как раз можно отнести к инвестиционно привлекательным проектам, так как в нем есть корпуса в ранней стадии строительства, то есть сейчас можно приобрести на невысоких ценах. И это, конечно, даст возможность роста цены и инвестиционной привлекательности.


Интересно, что все чаще для покупки такой недвижимости привлекают ипотечные средства — в Москве зафиксировано более 26% подобных сделок.


Оксана Бархатова, коммерческий директор ЖК «Береговой»

— Ипотека в премиальной недвижимости разительно отличается от массового сегмента. Прежде всего — мотивацией. Иногда покупателю проще взять заемные средства, чем выводить деньги из собственного бизнеса.

Зачастую девелоперы совместно с банками запускают собственные программы на приобретение конкретного проекта. Например, у нас в «Главстрое» есть программа для приобретения квартир в ЖК «Береговой»: 8% годовых на первые два года. Первоначальный взнос — 20%, причем не нужно ждать завершения строительства, а можно сразу приступать к ремонту.

Также можно отметить, что сформировался тренд на снижение ключевой ставки. Смягчаются условия, поэтому мы ожидаем, что эта программа будет пользоваться дальнейшим спросом.

— А кто берет такую ипотеку?

— Покупатель премиальной недвижимости в ипотеку – человек 35–45 лет, топ-менеджер или владелец собственного бизнеса. Это семейные люди, с одним или двумя детьми. Выбирают просторные квартиры — 100–120 кв. м, с тремя или четырьмя спальнями и готовы внести первоначальный взнос 40–50%, это значительно выше минимальных требований банков, что делает условия по кредиту комфортными.


Подобные объекты богаты инфраструктурой и дополнительными пространствами. В Береговом есть свой двухуровневый паркинг, а также кладовые, колясочные и другие пространства, улучшающие опыт проживания.
Функциональные планировки и квартирография на любой вкус — от однушек до просторных пентхаусов.



— Во всех трех корпусах «Берегового» будет около 2 тыс. квартир, 782 из которых уже готовы в первом корпусе. В нашем квартале нет мелкой нарезки. Средняя площадь квартиры — 88 кв. м. Например, средняя площадь двухкомнатной квартиры — 76 кв. м., трехкомнатной — 106 кв. м. Всего лишь 16% — это квартиры с одной спальней. У нас нет студий.

Есть в проекте и видовой пентхаус на 26-м этаже площадью 206 кв. м. Все коммуникации уже заведены в квартиру. Окна высотой 4,5 метра и модульная система фасадов обеспечивают максимальный процент остекления. Как результат — непрерывная панорама с видом на Москву.


Что характерно классу премиум, везде высокие потолки, от 3 метров; в некоторых лотах достигают семи. Интересно, что дом спроектирован таким образом, что порядка 70% всех квартир с видом на реку.

— Кто здесь будет жить, кто покупает квартиры?

— Основной портрет покупателя «Берегового»: 52% — мужчины в возрасте 30–39 лет, которые приобретают просторные квартиры с двумя-тремя спальнями для себя, для улучшения жилищных условий, а также для детей и инвестиций.

Также это семьи с детьми, которые ищут для себя комфортные условия, хорошую локацию со школами, спортивными кружками, парком и благоприятной инфраструктурой, с высокой развитой транспортной доступностью.

Отдельно можно выделить категорию покупателей, которые приобретают недвижимость в качестве долгосрочной инвестиций. Это люди, которые имеют собственный бизнес и свободный капитал.


Еще одно из преимуществ локации объекта — транспортная доступность. Кроме моста Академика Королева, открытого мэром в прошлом году, район соединен с магистралями еще несколькими выездами для быстрого выхода в сторону «Москва-Сити», Рублево-Успенского шоссе, Кутузовского проспекта и Шелепихинской набережной. В пешей доступности две станции метро, третья будет открыта до конца года. В двух минутах от дома причал регулярного речного транспорта.


— А какая инфраструктура запланирована в самом проекте?

— Когда мы проектировали «Береговой», мы в буквальном смысле создавали комфортный город в городе, площадь которого более 10 га. На территории кварталов планируется строительство образовательного кластера, премиального фитнеса с собственным бассейном, а также многопрофильной клиники.

Безусловно, первые этажи будут задействованы под рестораны, кафетерии, сферу услуг. Общая площадь коммерческой недвижимости по проекту занимает более 9 тыс. кв. м.

— Я правильно понимаю, что тут будет набережная?

— Да, «Береговой» — один из самых крупных проектов в рамках городской программы развития набережной Москвы-реки. И одной из точек притяжения будет километровая благоустроенная пешеходная набережная, которая войдет в Филевскую набережную общей протяженностью более 6 км. Эта набережная протянется от Филевского парка до «Мастерской Петра Фоменко». Набережная будет включать в себя зоны отдыха, занятия спортом, детские площадки, беговые и велодорожки.


Когда смотришь издалека на «Береговой», кажется, будто он парит в воздухе над гладью Москвы-реки. Такого эффекта добились благодаря нестандартным фасадам, изготовленным в России специально под проект.


— Что можно сказать про архитектуру ЖК «Береговой-2»?


Павел Тютюнник, главный архитектор компании «Главстрой»

— Современная, безусловно. Она сделана в тесной связи с водой, рядом с которой она стоит, и во многом вдохновлена рекой. Здесь применена редкая технология модульного фасада, когда элемент фасада собирается не на строительной площадке, как это обычно делается, а собирается в отдельном цеху по стандартам автомобильного качества. И уже готовый элемент везется на площадку и устанавливается на кронштейны на фасад.


Стоит отметить, что фасады изготавливали индивидуально под проект «Берегового» на собственном производстве девелопера «Главстрой-Фасад». Общая площадь остекления — 150 тыс. кв. м. Разная высота секций обеспечивает не только живую линию силуэта, но и возможность обустройства на крыше общественных и приватных террас.


— Продолжаем разговор про фасады. В чем их архитектурная концепция?

— Одна из интересных идей, которая здесь реализована, это раскрытие фасадов кверху. Чем выше дом, тем больше стекла и больше видов внутри интерьеров. И чем ниже находится квартира, тем у нее меньше остекления и больше металла. Это позволяет сократить просматриваемость снизу и создать большую приватность на нижних уровнях.


Весь набор характеристик делает «Береговой» не просто интересным объектом для инвестиций, а настоящим защитным активом. Как показала динамика последних лет, квадратные метры в таких локациях дорожают быстрее рынка и остаются ликвидными даже в периоды колебаний. Ну а сам район уже стал центром притяжения как для бизнес-аудитории, которой важна близость к «Сити», так и для семей — из-за расположения у реки, инфраструктуры и тишины посреди большого, шумного города.