Штаб-квартира с видом на Москва-Сити

Игнат Бушухин
Обозреватель рынка недвижимости

— Несмотря на текущую децентрализацию офисных пространств, в столице сохраняются пять деловых районов. Это локации с наилучшей транспортной доступностью, сформированной инфраструктурой и высокой деловой активностью. Именно здесь расположены штаб-квартиры и офисы крупных частных и государственных компаний. Это Центральный деловой район, Белорусский, Ленинградский, Павелецкий и Москва-Сити. В последнем вакансия находится на историческом минимуме 1,5% — осталось менее 70 тыс. кв. м свободных офисов, да и те в основном в нарезку.

Так какой же сегодня спрос на просторные офисы в самом центре? Какое предложение есть на рынке и сколько стоит квадратный метр — об этом и не только говорим с генеральным директором консалтинговой компании Core.XP Владимиром Пинаевым.

— СМИ много пишут о том, что в Москве существует дефицит крупных блоков офисных пространств. Что это значит?

Владимир Пинаев
Генеральный директор Core XP

— Это означает, что сегодня нет достаточного количества офисных помещений под аренду. Отчасти связано с тем, что большое количество проектов строится под блочную реализацию. В частности, это определяет конфигурацию зданий, которая не предназначена для крупного пользователя.

— А что значит крупный блок?

— В целом мы говорим о помещениях от 50 тыс. кв. м.

— Дефицит спроса только на аренду или на покупку тоже?

— Например, в структуре 2025 года мы видели, что основной спрос и реализация были в аренде. Порядка 30% — реализованный спрос на продажу или приблизительно 500 тыс. кв. м.

— А что вокруг Москва-Сити. В самом деловом центре тысячи компаний: и арендаторов, и собственников. Насколько для них привлекательна локация, которая находится вокруг Москва-Сити?

— Мы видим очевидный тренд, связанный с тем, что традиционная зона Москва-Сити расширяется, и это развитие определяет и формирует спрос на новые офисные пространства от компаний. Спрос ищет также новые горизонты в периметре Большого Сити.

— И вот мы в локации Москва-Сити, но я вам предлагаю обратить внимание на офисы не в этих небоскребах, а на противоположной стороне Москвы-реки, но с видом и на Москва-Сити, и на Белый дом.

Именно здесь, на набережной Тараса Шевченко, девелопер Capital Group возводит жилой комплекс «Бадаевский». Ранее мы говорили о квартирах и виллах на высоте 70 м над уровнем земли в проекте, а сейчас мы рассмотрим офисную составляющую.

Узнаем все о деловых пространствах в новой архитектурной достопримечательности, как уже называют «Бадаевский». А еще узнаем, что дает беспрецедентная архитектура швейцарского бюро будущим резидентам.

Владимир Пинаев
Генеральный директор Core XP

— Если говорить конкретно про офисные площади в «Бадаевском», там уникальная стратегия. Они вывели офисы только перед вводом в эксплуатацию, то есть продажи не на котловане, а на финальной стадии. Это соответствует стратегии предложения рынку готового продукта, который должен привлечь конечного пользователя для быстрого переезда. Если посмотреть с инвестиционной стороны, то готовый объект позволяет инвестору в более коротком горизонте начать получать арендный поток.

— В таком комплексе, как «Бадаевский», вы кого видите? Инвесторов или конечный бизнес, который разместит офисы, свою штаб-квартиру?

— Я думаю, что основным потенциальным покупателем в этой части будет компания, которая будет иметь интерес к приобретению трофейного актива. У объекта достаточно интересная архитектура, с точки зрения локации есть определенная эксклюзивность нахождения в периметре Москва-Сити, но и на небольшом отдалении от Москва-Сити.

Мне кажется, есть серьезное конкурентное преимущество в отношении размера проекта, потому что, если мы смотрим на проект, который реализуется в Москва-Сити, как правило, это крупные проекты — здания 50–150 тыс. кв. м. И Москва-Сити не имеет возможности развивать проекты небольшого формата, от 5 тыс. до 15 тыс. кв. м. И здесь есть уникальная возможность именно вот в этой нише найти своего покупателя.

Итак, офисная составляющая проекта «Бадаевский» располагается в двух зданиях — 8 тыс. кв. м находятся в «Западной ленте» и еще 11 тыс. — в «Восточной». В этом году Capital Group планирует полностью ввести Западную ленту. Это будет первый и единственный объект, который введут в эксплуатацию в близости к Москва-Сити.

— Что можно сказать про архитектуру офисной части «Бадаевского»?

Марина Попова
Руководитель проекта «Бадаевский»

— Архитектурная концепция офисного блока и всей коммерции, как и в принципе всего комплекса, была разработана швейцарским архитектурным бюро «Герцог и Домерон». Особенностью офисного блока является то, что планировки там гибкие. В офисном блоке есть отдельные входные группы, лобби, также лифты. Шесть лифтов в каждом офисном блоке.

Дополнительное преимущество офисных помещений — это террасы с прекрасными видами на Москва-Сити, город, набережную. Вот на каждом этаже, в каждом… Да, на каждом этаже. Офис располагается с третьего по восьмой этаж, на девятом этаже — рестораны.

— Что из себя представляет лобби? Как оно будет выглядеть?

— Концепцию отделки лобби тоже разрабатывали «Герцог и Домерон». Они решены по-разному. Есть два лобби. Вход с набережной Тараса Шевченко и вход со стороны Кутузовского проспекта, со стороны объектов культурного наследия, с нашего внутреннего Южного бульвара. Они решены по-разному. Лобби со стороны Кутузовского проспекта и объектов культурного наследия в отделке из кирпича, что делает отсылку как раз к исторической части объекта. Что касается входа с набережной, то это будет необычное купольное лобби с интегрированной подсветкой.

— На каком мы сейчас этаже находимся и что из себя будет представлять типовой этаж в офисном блоке?

— Мы сейчас с вами стоим на террасе третьего этажа офисного блока «Западной ленты». Как раз можем наслаждаться замечательными видами. Мы на завершающей стадии по «Западной ленте», потому что планируем ввести ее в эксплуатацию в 2026 году. Мы практически завершили уже установку панорамного остекления. В завершающей стадии находится монтаж лифтового оборудования, инженерных систем. Пусконаладка идет. Продолжаем отделочные работы. Совсем скоро начнется дизайнерская финишная отделка лобби как офисного блока, так и жилых лобби.

— Про видовые характеристики, вот такие панорамные окна во всех офисах, на всех этажах?

— Да, это решение с панорамными окнами присутствует на каждом этаже офисного блока.

Кстати, это единственный офисный комплекс, который сдается в 2026 году с видом на Дом Правительства и в непосредственной близости от Сити.

Напомню, что ранее тут располагался Бадаевский пивоваренный завод — памятник краснокирпичной промышленной архитектуры. Его приобрел девелопер Capital Group предпринимателя-визионера Павла Те. Архитекторы знаменитого швейцарского бюро «Герцог и Домерон» предложили построить между старинными корпусами и набережной современный элитный жилой комплекс. Новый дом возведен на 35-метровых колоннах — он словно парит над набережной Москвы-реки. И вот рядом располагаются офисные здания.

Действительно становится новой архитектурной достопримечательностью города. Офисы в таком объекте уже сами по себе трофейный актив. Подробнее о концепции проекта говорим с Оксаной Дивеевой — коммерческим директором Capital Group.

— Сама история Capital Group началась в 1993 году именно со строительства офисов. Ваш первый девелоперский проект был офисным зданием. Как с тех пор расширилось офисное направление компании?

Оксана Дивеева
Коммерческий директор Capital Group

— Действительно, в 1993 году компания построила офис для IBM на Озерковской набережной и очень активно, вплоть до 2010 года, занималась строительством МФК. Самые известные башни — это «ОКО» и «Город столиц», в котором мы сейчас находимся. И как раз параллельно, когда развивался элитный рынок, начался экспертный путь компании Capital Group именно в жилом строительстве: и в бизнес-классе, и в классе элитном. Поэтому сейчас компания развивается в этом направлении, известна как крупный застройщик, занимающий первые места по реализации и строительству элитных проектов и проектов бизнес-класса. А сейчас вернулась к строительству офисных пространств.

— Каким получился офисный блок в «Бадаевском»?

— Игнат, я бы с грандиозности начала, потому что я бы отделила создание офиса офисами, а есть так называемые штаб-квартиры. Это отдельная история. Штаб-квартирой можно считать объект, только если он обладает определенными качествами.

Конечно, это локация, виды из окна и известность самого места. Наверное, аналогов штаб-квартиры в «Бадаевском» нет вообще ни у кого — это настоящее, такое громкое название, что у меня офис в «Бадаевском». Это вещь, характеризующая компанию и человека, который купит и будет владеть этим офисом. Да. Это история для людей, которые не хотят занимать этажи в офисных МФК.

Это именно индивидуальная штаб-квартира вблизи Белого дома, гостиницы «Украина», начала Кутузовского проспекта, прекрасный вид из окна на Москву-реку.

Удобные пространства с террасами. Честно, я завидую компании, которая будет там. Мне кажется, это повысит в разы производительность труда у людей, которые будут работать в этом офисе. Когда сотруднику приятно приходить на работу, когда он гордится своей компанией, которая выбрала такое пространство, ему хочется прилагать усилия и делать свою компанию лучше, богаче и ответственней.

— Что это за компания может быть? Из какого сектора? ИТ, банк?

— Мне кажется, это любая компания, которая смотрит вперед. Это любая компания, которая заботится о своих сотрудниках, уважает себя. Это компания, которая хочет громко заявить о себе. Сама фраза «офис в «Бадаевском» уже не остается незамеченной.

Одно дело офис в Сити, который есть у всех: от маленьких компаний, которые могут занимать 30 кв. м, до больших компаний, которые могут занимать 15 тыс. кв. м или башню целиком. Офис в «Бадаевском» будет только у одной компании. Конечно, это амбициозная компания, занимающаяся и технологиями, и производством, и ИТ, и это может быть арт-бюро, много кто на самом деле. Просто не все могут себе позволить.

— Вы башню целиком продаете или этажами можно купить?

— Мы рассчитываем штаб-квартиру. Вот именно 7 и 11 тыс. кв. м. Это могут быть две компании. Мне кажется, даже кощунственно делить этот проект по этажам. Мы не хотели продавать объект на момент стройки, потому что хотелось, чтобы все качественные характеристики этого офиса были видны. Хочется, чтобы человек, который выбрал это офисное пространство либо в «Восточной ленте», либо в «Западной ленте», которую мы уже сдаем в этом году, полностью им насладился и осознанно принял решение иметь здесь настоящую штаб-квартиру.

Спрос потребителей офисной недвижимости действительно смещается в сторону покупки: все больше компаний отказываются от долгосрочной аренды в пользу владения собственными офисами. В условиях волатильного рынка аренды покупка офиса позволяет зафиксировать расходы, снизить операционные риски и получить контроль над ключевым активом.