Как развивается рынок складской недвижимости Московского региона

Александр Манунин, управляющий партнер девелопера Parametr

— Как добрались?

Игнат Бушухин, обозреватель рынка недвижимости

— Хорошо. Тут рядом живу, в Новой Москве, за 20 минут доехал.

— Из Москвы близко сюда ехать. 15 минут от МКАД.

— Чтобы сориентироваться, вот Калужское шоссе вон там?

— Калужское шоссе с той стороны. Если по проспекту Славского ехать, то в Троицк приедешь.

— И в Троицке будет метро, соответственно?

— В Троицке в ближайшие несколько лет будет метро. Но интересно, что там оно не закончится. Уже есть решение, что Троицкая линия дойдет почти до ЦКАД, в кинокластер.

— Близость метро важна для промышленного парка?

— Безусловно, потому что всем резидентам нужны рабочие. И располагаемся ближе к МКАД и крупным подмосковным городам — Троицку и Щербинке. Такая локация выгодна с точки зрения доступа персонала. Прямо сейчас смотрю на остановку общественного транспорта, здесь люди могут даже без трансфера добираться самостоятельно.

— Расскажите про проект, какие производственно-складские форматы здесь есть и для кого?

— «Кувекино» — это большой парк, 82 гектара. Мы его реализуем во всех форматах, которые представлены в нашей компании. Сейчас с вами находимся на территории той части парка, которая относится к формату лайт-индастриал. Этот формат универсальный, площадь от 600 квадратных метров, в основном для малого и среднего бизнеса.

Другая часть парка — это флекс-боксы и биг-боксы, да. Это уже для тех компаний, которые выросли из лайт-индастриал. Флекс-боксы — это помещения универсальные, но с большей высотой, с нарезкой от 4000 квадратных метров. А биг-бокс — это традиционные крупные здания, которые подходят для совсем уж крупных компаний из корпоративного сегмента.

— Вот это и есть биг-бокс?

— Да, мы как раз приехали на территорию, которая рассчитана на крупных корпоративных клиентов.

— Насколько он большой?

— 77 тыс. кв. м.

— Расскажите про фасады. Почему такие необычные, такие яркие?

— Это наш не первый проект в формате биг-бокс, и мы каждый проект хотим сделать уникальным в своей локации. И когда мы начали строить это здание, здесь были поля, луга и леса вокруг. И мы построили такую огромную коробку черного цвета, площадью 77 тысяч квадратных метров — это почти 700 метров в длину. И, конечно, она контрастировала с окружающей природой, поэтому мы думали, каким образом ее вписать в окружающую среду. И пришла такая идея, что нам надо разукрасить здание. Если посмотреть на муралы — да, это гиперболизированные картинки; но если присмотреться к рисункам, вы найдете растения, которые присущи природе вокруг. Это папоротник, это луговые травы и крапива.

— Но на этом ваша ESG-повестка не заканчивается.

— Когда мы начали реализовывать муралы, то поняли, что у нас остается больше трех тысяч баллончиков, которыми красили вручную. Это обычные баллончики, которые используют для граффити. Мы подумали, что с ними делать? Их можно утилизировать, отвезти на свалку. Но хотелось им дать вторую жизнь. И как раз, следуя трендам ESG, пришла идея, что можно из них сделать лампы, которые будут украшать столы наших партнеров. Придумали также продолжение этой истории, и у нас здесь в этом году уже на территории парка появится большой арт-объект, который как раз использует большее количество баллончиков. Поэтому ни один баллончик отсюда не уедет. Они все будут использованы и будут нас радовать.

— Ну что, зайдем внутрь?

— Давайте.

— Ну, вот это, собственно, офисная часть. Такой формат уникален для складов?

— Да. Мы только что с вами были в той части парка, где располагается лайт-индастриал. В том формате мы передаем офисы с готовой отделкой, и 95% клиентов ничего не делают, кроме того, чтобы просто расставить мебель. А в корпоративном сегменте, вот в биг-боксе, где мы сейчас находимся, здесь более требовательные клиенты. Им нужна не универсальность, им нужна индивидуальность. И поэтому здесь мы делаем отделку под конкретный запрос.

— Что в таком офисном помещении можно разместить? Курьерскую службу или сотрудников офиса?

— Здесь размещают все, так как пространство универсальное. Здесь и зона приемки водителей, и зона для клиентов, и традиционное офисное пространство, где работают сотрудники — логисты, бухгалтеры и другие. Естественно, часть помещений используется для бытовых назначений, я говорю про раздевалки и зону для обеда.

— Получается, вот это — самое сердце склада, да?

— Да, так и есть. Это один из блоков.

— Самое большое помещение?

— Они все одинаковые, по 20 тысяч квадратных метров.

— В чем особенность именно этого проекта?

— В складском классе А уже давно есть заданные стандарты. Учитывая, что у этих помещений утилитарная функция, они для всех компаний должны быть одинаковыми. Это шаг колонн, 13 на 24 метра. Высота не менее 12 метров. У нас здесь 12,5 метра рабочая высота.

Кроссдокинг — это как раз то, что делает проект уникальным. Мы видим здесь доки с одной стороны здания и доки с другой стороны здания. Эта функция встречается крайне редко в спекулятивных зданиях. Именно кроссдокинг делает его пригодным для любой логистической функции. Здесь может и фулфилмент разместиться, и традиционная логистика, хранение. То есть абсолютно разные компании. И даже производственная компания может разместиться, потому что здесь огромный запас по мощностям, вторая категория надежности.

— Можно назвать конкретные отрасли, кому были бы интересны настолько большие помещения?

— Сегодня драйвер роста рынка — это e-com. И приближение логистики к городу. Мы все с вами заказываем онлайн. Если раньше ездили в «Ашан» раз в неделю, то сегодня уже не один раз в день заказываем доставку домой, а по 3–5. Поэтому логистика должна приближаться к городу, она должна становиться более быстрой и более дешевой. Все компании, которые ориентированы на городскую доставку, очень требовательны к локации. Им нужно большое количество погрузочных зон. Это как раз кроссдокинг, да, и как раз вот та самая локация, с которой мы начали.

— То есть маркетплейсы? Какие-то готовые товары.

— Е-com — это не только маркетплейсы, но в том числе. Это самая обширная категория, которая объединяет огромное количество сейлеров. Но все компании уже крупные, которые являются и производителями, и традиционными ретейлерами, они все сами в себе уже маркетплейсы, и у всех есть потребность в e-com-логистике.

— Часть площадей уже занята?

— Да, больше 50% уже сдано в аренду. Мы их подписали, это когда только начали строить это здание.

— По оценкам консультантов, у нас очень серьезные объемы ввода складской недвижимости, и это сказывается на ставках аренды и вакансии. Вот ваш взгляд на рынок складской недвижимости, какие перспективы?

— Действительно, в прошлом году рекордный ввод был — плюс 65% год к году. Всем известно, что выходят на рынок те площади, которые были арендованы впрок. Они сдаются в субаренду, есть свободные площади, но для клиента всегда важна в первую очередь локация проекта, а во вторую очередь — его универсальность и продуманность.

Если говорить про среднюю температуру по больнице, то есть ожидание, что в ближайшие полгода будет баланс между спросом и предложением. Последние несколько лет был огромный дефицит складской площади, но конкретно в нашем случае все наши парки — у нас их на сегодняшний день уже девять — расположены в таких локациях, которых больше никогда не будет. И предложение достаточно диверсифицировано в целом на рынке. Поэтому средняя температура по больнице низкая. В наших проектах, особенно таких как «Кувекино», где мы с вами находимся, здесь реальные ставки гораздо выше того, что можно посмотреть в отчетах консультантов. И сделки по этим проектам есть, потому что они уникальны.

— Если смотреть в более долгую перспективу, скажем на десятилетие, какие перспективы у этого сегмента?

— Основными драйвами рынка остается, во-первых, e-com, во-вторых, развитие импортозамещения в стране. И мы делали исследование развития e-com и его влияния на рынок складской недвижимости именно в Московском регионе и поняли, что на ближайшие пять лет проникновение е-com в Московском регионе увеличится почти почти в два раза. И это отразится на потреблении складской недвижимости, потому что склад — это витрина любой интернет-торговли. По нашим оценкам, потребность рынка е-com в складских помещениях в Московском регионе — как минимум еще 10 миллионов метров построить за вот следующие пять лет. Мы на самом деле такими темпами еще никогда не строили. Поэтому я в ближайшее время ожидаю большой дефицит в сегменте.

— Можно ли задать вопрос про капитализацию комплекса «Кувекино»? Есть ли прогнозы, как увеличится цена через 5–10 лет?

— Опять тут возвращаемся к локации. Здесь территория урбанизируется, и в ближайшие несколько лет здесь уже будет не окраина города, а центр. Поэтому, конечно, недвижимость, которая здесь сегодня строится, промышленная, очень скоро будет дефицитной. Ну и вообще земля в Московском регионе в такой близости к МКАД для строительства промышленной недвижимости. Она закончилась уже давно. Мы для своего портфеля собрали вот эти жемчужины, и считаю, что реализуем проекты, которые будут востребованы всегда.

— Какие планы у вас и по развитию «Кувекино», и в целом по компании?

— Пока мы развиваемся достаточно амбициозно, ежегодно увеличиваем объем строительства двукратно. Сегодня мы уже строим около 400 тысяч метров в наших парках. Будем выводить строительство новой очереди в этих же парках. Хочу очень надеяться, что мы заявим новые парки в этом году. Будем продолжать улучшать продукты, улучшать сервисы для наших резидентов. И считаю, что должны в этом году успеть выйти в новую для нас нишу, в городские проекты.