Как устроен рынок московской недвижимости класса делюкс

Игнат Бушухин, обозреватель рынка недвижимости

Сегодня поговорим про самый верхний сегмент элитной недвижимости — дома класса делюкс. Но это не просто дорогие квадратные метры. Это закрытый клуб, куда попадают единицы. Мы разберемся, что такое делюкс, сколько он стоит и кто его покупает. И главное, почему одни новостройки продаются годами, а другие распроданы задолго до ввода в эксплуатацию. У нас три эксперта: брокер, девелопер и консультант. Григорий Ашихмин — один из известных брокеров на рынке элитной недвижимости Москвы. За его плечами сотни сделок в сегментах премиум и делюкс. Именно он первым расскажет, что такое делюкс и сколько сегодня стоит входной билет в этот сегмент.

Григорий Ашихмин, владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнеры», член правления AREA

— Какой порог входа в класс делюкс? Сколько стоит квадратный метр?

— Средний порог входа сейчас в делюкс — это где-то 3,3 млн руб. Это средняя по больнице — 3 млн 300 тыс. руб. за квадратный метр. Чек входа общий по делюкс — это «500 млн плюс». По статистике нашей компании, это 582 млн руб.

— Какие требования у целевой аудитории к проектам делюкс-класса?

— Это должен быть интересный архитектурный проект. Квартира должна отвечать всем современным требованиям к функционалу. Речь идет, конечно, обязательно: все спальни должны быть в формате «мастер». Это должен быть малоквартирный дом, должна быть безопасность. Естественно, локация говорит обо всем и соседство. Соседство имеет огромную роль.

— Высота потолков, виды...

— Естественно. Можем много обсуждать, это уже базовая опция. Высота потолков — от 3,3 м и выше. В чистовой отделке — это база. Приточно-вытяжная вентиляция, база — подземный паркинг. Все это мы даже не обсуждаем. Очень люди хотят сервис.

— Назовите московские локации, которые относятся к классу делюкс.

— Патриаршие пруды. Номер один. Остоженка — номер два. Сейчас развиваются Замоскворечье и Якиманка — номер три. Хамовники. Хамовники вообще интересный феномен, потому что район-то считается, в общем-то, не центральный. Мы имеем в виду не Хамовники, а Остоженку до Зубовского бульвара, а то, что у нас за Садовым. Можно сказать, что это же район спальный, при этом район прекрасно функционирует, для этого есть много обстоятельств. Во-первых, близость к центру, большие улицы, большие проспекты, большие парки, хорошие школы, хорошая инфраструктура, Лужники. Удобно добираться до МГИМО, удобно до МГУ. И вот этот район, пожалуйста, можно его ввести на первое место по спросу.

Игнат Бушухин, обозреватель рынка недвижимости

По подсчетам компании «Метриум», сегодня в Москве строится 20 комплексов делюкс-класса. Но продажи зафиксированы лишь в девяти. Причина — дефицит ликвидных проектов на разных этапах готовности, из-за чего значительная часть сделок уходит в готовые комплексы и проходит по договорам купли-продажи, не попадая в статистику. Мария Бедретдинова — коммерческий директор «Колди». Это авторский девелопер с более чем 20-летним опытом реализации объектов премиум- и делюкс-класса. Компания известна тем, что у ее проектов высокий уровень распроданности к моменту ввода в эксплуатацию. Именно Мария расскажет, как создаются такие проекты и почему покупатели приходят в них еще на этапе котлована

Мария Бедретдинова, коммерческий директор девелоперской компании «Колди»

— «Колди» работает с сегментами премиум и делюкс более 20 лет. Что изменилось на рынке за это время?

— В первую очередь изменился покупатель. Современные покупатели делюкс-недвижимости — это люди с большой насмотренностью. Они ценят время, комфорт и не готовы на компромиссы. Как правило, это не первый их дом. Они умеют сравнивать, умеют выбирать. Рост их запросов — драйвер развития продукта. Сейчас акцент сместился с размеров квартиры на сочетание ее эстетики и функциональности, редкость форматов, панорамные виды. Важную роль стало играть наличие инфраструктуры только для жителей. Выросли требования к приватности, безопасности и качеству сервиса.

— «Колди» — один из немногих девелоперов класса делюкс, чьи проекты распродаются к моменту ввода. В чем секрет?

— Мы досконально изучаем запросы, интересы и ценности наших клиентов и на основании них создаем наши дома. Знание сценария жизни клиента — залог создания функциональных планировочных решений, красивых лобби и удобной внутренней инфраструктуры. Кроме того, наши клиенты высоко ценят эстетику неоклассической архитектуры, гармонично вписанную в городскую среду.

— Что для покупателей в классе делюкс сегодня важнее? Метраж, локация, архитектура или сервисы?

— В современных реалиях сложно выделить какой-то один фактор-драйвер. Для каждого клиента он свой. В идеальном варианте все элементы складываются в единую картину. Начну, пожалуй, с локаций и сервисов. Престижность района и его реноме до сих пор является мощнейшим аргументом при выборе того или иного дома. Помимо статуса района важна инфраструктура — как внешняя, так и внутренняя, потому что она формирует среду, адаптируемую под образ жизни клиента. Авторская неоклассическая архитектура формирует образ проекта. Метраж сейчас отошел на второй план в пользу функциональности планировочных решений. Квартира меньшей площади, но с функциональным грамотным зонированием выигрывает у квартиры с большей площадью, но не работающими метрами.

Игнат Бушухин, обозреватель рынка недвижимости

Для укрепления позиций в сегменте делюкс и ввода новых проектов девелопер запустил суббренд Coldi Collection. Сейчас компания готовится возводить новые коллекционные объекты в Малом Левшинском и Большом Козихинском переулках, а также на Малой Никитской улице.

А теперь конкретный пример — клубный дом «Хамовники 12». Это флагманский проект «Колди» в сегменте делюкс, введен в эксплуатацию в начале 2026 года. Здесь всего 36 резиденций площадью от 90 до 380 кв. м, включая два пентхауса с террасами и панорамными видами на исторический центр и «Москва-Сити». Архитектор — Евгений Герасимов. Фасад облицован природным камнем с Ближнего Востока. Здание украшено колоннами, эркерами и барельефными панно. На нижних этажах — фитнес-зал, спа, переговорная и библиотека с прижизненными изданиями классиков русской литературы. Проект неоднократно входил в рейтинги самых продаваемых жилых комплексов Москвы класса делюкс.

Мария Бедретдинова, коммерческий директор девелоперской компании «Колди»

— Расскажите подробнее про «Хамовники 12»: в чем уникальность этого проекта, чем он отличается от конкурентов и почему стал одним из самых распроданных на рынке?

— «Хамовники 12» выбирали для жизни. Это редкий пример практически полной реализации проекта делюкс-сегмента до ввода в эксплуатацию. Десять высокобюджетных проектов, которые вышли наряду с нами в продажу в 2023 году, показали средний рыночный темп продаж — 1,5% технико-экономических показателей — и средневзвешенную цену продажи 2,2 млн руб. за 1 кв. м, а процент распроданности на текущий день составляет 55%. Тогда как «Хамовники 12» показали более высокий темп реализации, более высокую средневзвешенную стоимость, и на момент ввода в эксплуатацию процент реализации составлял 93%. В продаже оставалось всего две квартиры, которые на сегодняшний день также реализованы.

— Какие планы у компании по наращиванию портфеля в сегменте делюкс?

— Сейчас мы готовим к старту пять новых домов. Это «Стендаль», «Козихинский, 22», «Малая Никитская, 29», «Большая Сухаревская, 9» и собрание вилл «Хамовники 14», которые станут продолжением дома «Хамовники 12». Все это наша Coldi Collection. Общим объемом портфеля более 40 тыс. кв. м в продаваемой площади.

Игнат Бушухин, обозреватель рынка недвижимости

А теперь взгляд со стороны. Дмитрий Халин, управляющий партнер компании «Интермарк Городская недвижимость». Один из ведущих консультантов в сфере высококлассной недвижимости, который работает с самыми разными проектами элитного сегмента и видит рынок целиком. Он расскажет, что происходит с делюкс сегодня и на что смотреть покупателю.

Дмитрий Халин, управляющий партнер компании «Интермарк Городская недвижимость»

— Как ведет себя цена?

— Цены на сегмент делюкс сейчас растут, но растут плавно, примерно с темпом инфляции. Допустим, если сравнивать сделки этого года со сделками прошлого года, то прирост средней цены квадратного метра составляет примерно 6–7% в рублях.

— Почему некоторые девелоперские проекты, которые относятся к классу делюкс, продаются годами, а некоторые распроданы уже к вводу в эксплуатацию?

— Причин может быть несколько. Во-первых, это может быть сознательная стратегия девелопера. Делюкс — не про скорость, а про достижение максимальных цен. Вторая ситуация — это когда в отдельных районах возникает временный переизбыток предложения и проектам приходится конкурировать между собой. Например, на Якиманке в Замоскворечье сейчас складывается такая ситуация, когда как минимум три проекта, сданных в эксплуатацию, активно конкурируют за покупателя. Ну и третья ситуация — это когда сам девелопер несколько просчитался, переоценил локацию, переоценил, может быть, уровень цен, с которых он стартовал.

— На что смотреть покупателю домов класса делюкс, если он впервые сталкивается с этим сегментом?

— Прежде всего надо определиться с сегментом рынка: либо это первичка, либо вторичка, а может быть, это и загородные объекты. Средний чек в сегменте делюкс по итогам сделок этого года составляет порядка 500 млн руб. После того как определились с сегментом, надо определиться с районом: Хамовники, Тверской район, Якиманка, Замоскворечье. Выбирая квартиру там, вы с высокой вероятностью легко продадите ее в будущем. Ну и третье — это, конечно, бренд самого девелопера. Если у девелопера хороший послужной список, значит объект будет качественный, значит вы получите то, на что рассчитываете, и ваши ожидания не будут обмануты.

Игнат Бушухин, обозреватель рынка недвижимости

Итак, делюкс — это вообще не про метры или стоимость за квадрат. Делюкс — это про доверие к девелоперу, уникальность локации и качество среды, которое невозможно повторить.