Что означает запрет на строительство новых апартаментов в Москве

Игнат Бушухин, обозреватель по недвижимости:
— Мы с вами на Симоновской набережной, в районе станции метро «Автозаводская». Поговорим про строительство апартаментов в столице — этот формат остается актуальным для покупателей недвижимости и застройщиков. Мой собеседник — Александр Коваленко, коммерческий директор группы компаний «РКС Девелопмент».

— Итак, Александр, расскажите про рынок апартаментов в Москве, что он собой представляет.

Александром Коваленко, коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент»:
— Рынок апартаментов — такое очень громкое заявление, их осталось мало. На сегодня можно говорить о том, что интерес покупателей к апартаментам возвращается. На рынке есть проекты, которые демонстрируют больший успех по сравнению с другими проектами. Это зависит, конечно, и от статуса, и от локации, и от планировочных решений, и от многих других факторов. Если говорить о нашем проекте (комплекс апартаментов Insider («Инсайдер»)» — прим. ред.), то сейчас мы четко видим увеличение интереса.

— Кто сегодня покупает апартаменты в Москве?

— Вы удивитесь — все. Действительно, изначально мы предполагали, что апартаменты покупают люди, которые уже имеют московскую прописку. Но оказалось, мы ошибаемся. Сейчас у нас больше 40% покупателей не имеют московской прописки. Они живут в Москве, они снимают жилье, и они приобрели у нас апартаменты для жизни. Но в прописке, регистрации, как таковой, они не нуждаются. Конечно, это больше касается людей, которым 30+. Среди покупателей апартаментов есть люди, которым интересна локация, есть люди, которым интересен проект.

— Иногда говорят, что апартаменты — это «квартира для пиджака». Этот термин больше не используют?

— Раньше это было массовым явлением. Люди исключительно покупали, это была основная целевая аудитория. На сегодняшний момент многие люди покупают квартиру уже не в первый раз. И есть жилье для детей, есть жилье для себя, есть жилье для родителей, но совершенно разные факторы.

— Несколько раз сказали «локация», «локация». Апартаменты — это всегда интересная локация, так ли это?

— Более интересная, да, чем какие-то большие жилые комплексы, потому что для большого ЖК нужна отдаленная территория, много свободного места под застройку. Апартаменты — это точечная застройка, их можно красиво вписать в более «центровые», употреблю такое слово, места города. Отвечая на ваш вопрос: да, конечно, с точки зрения локации апартаменты более интересный продукт.

— Вы уже сказали, что происходит со спросом, а что происходит с ценой на апартаменты в целом по рынку Москвы?

— Все то же самое, что и со всей остальной недвижимостью. Апартаменты так же имеют себестоимость строительства, их строят точно так же — из стекла и бетона. И компания-застройщик так же, как и на квартиры, получает проектное финансирование для их строительства. Поэтому цена растет, она и будет расти.

— Расскажите, где мы находимся и почему мы здесь?

— Это комплекс апартаментов «Инсайдер», метро «Автозаводская». Красивый, современный проект, архитектура которого разработана бюро «Цимало, Ляшенко и партнеры». Что немаловажно, потому что от архитектурного бюро очень многое зависит. Это проект бизнес-класса.

Проект под названием Insider — это комплекс апартаментов с террасами и собственным выходом на набережную Москвы-реки. В комплексе — стильная архитектура, 81 вариант планировки от 20 до 100 кв. м. Заходим в один из будущих апартов на восьмом этаже…

— Много у вас вот таких видовых апартаментов? Ничего себе…

— У нас более 70% — видовые.
В целом это классный район, здесь Даниловский рынок в пешей доступности. Посмотрите, какое огромное количество храмов вокруг, рядом и торговый центр «Ривьера». Локация с точки зрения жизни интересна тем, что здесь можно из района и не выходить. Здесь можно реализовать все потребности, какие есть у обыкновенного москвича. Здесь все, что нужно, — рядом.
И самое главное в проекте — классные видовые характеристики. Это очень важно, потому что в Москве очень мало недвижимости, которая расположена прямо на первой береговой линии Москвы-реки, когда ты можешь прийти с работы и наслаждаться видами из апартаментов. Это просто красиво.

— Что в проекте по благоустройству?

— У нас весь первый этаж полностью выделен под коммерцию. Уже известно, что здесь будет итальянский и грузинский рестораны, к аренде помещений в нашем доме интерес проявляют фитнес-клубы. Мы ведем переговоры с потенциальными арендаторами, чтобы первый этаж был полностью наполнен всем необходимым для комфортной городской жизни.
По благоустройству — у нас есть двор между секциями. Здесь можно комфортно провести время, немного погулять.
В течение нескольких лет московское правительство планирует благоустройство Cимоновской набережной, напротив нашего комплекса будет собственная парковка водного транспорта.

— Что со сроками строительства?

— Сроки строительства — по плану. Через месяц мы уже снимаем со стройплощадки подъемные краны. Как и прописано в ДДУ, передача ключей запланирована произойти до июня 2026 года.

— А что внутри, какие апартаменты?

— Внутри выбор от студий 20 кв. м до больших четырехкомнатных апартаментов с террасами (включая большие террасы площадью 40 кв. м). Внутри комплекс имеет «умное» наполнение: «умный» паркинг, «умный» дом и др. К этому относится и все, что касается общения с управляющей компанией: снятие показаний счетчиков, онлайн-оплаты за все коммунальные службы и т.д. То есть это полностью удаленное или голосовое управление апартаментами.

— Все, вы «продали» мне апартаменты! Что касается сервиса, что о нем можно сказать?

— У нас подразумевается управляющая сервисная компания, которая будет управлять жилым комплексом. То есть «Инсайдер» — это сервисные апартаменты. У покупателей и жителей комплекса есть возможность сдавать апартаменты через сервисную компанию. Речь про краткосрочную или долгосрочную аренду.

— Про апартаменты существует несколько стереотипов, как вы на них возражаете?

— Действительно, существует шаблонное мнение, что апартаменты — «хуже» квартир. На самом деле это не так. Первый момент, про который нас всегда спрашивают и про который мы всегда отвечаем, — это налог. Действительно, процентная ставка налога на апартаменты сама по себе чуть выше, чем в жилье. Но стоимость апартаментов значительно ниже, чем цена квартиры. Поэтому на выходе налог получается сравним с налогом на аналогичное жилье в этом районе.
Часто говорят о социальной составляющей, то есть о «неприкрепленности» человека, живущего в апартаментах, к больнице, к школе, к административным учреждениям. В Москве сегодня существуют полноценные сервисы, которые предоставляет город, с помощью которых люди, живущие в апартаментах, могут получить практически все те же самые социальные возможности, которые доступны и людям с пропиской в квартирах.
Жизнь меняется с каждым днем, а шаблоны отношения к апартаментам были сформированы в моменте, когда они только появлялись на нашем рынке. В связи с тем, что апартаменты сегодня фактически заканчиваются (23 октября 2024 года вице-мэр и глава градостроительного комплекса Владимир Ефимов заявил, что власти Москвы не будут согласовывать новые проекты по строительству апартаментов. — прим. ред.), мы как компания, строящая и продающая апартаменты, замечаем увеличение спроса со стороны людей, которых интересует удобная, качественная и красивая недвижимость.

— Что с продажами в «Инсайдере»?

— Сейчас все хорошо — лучше, чем было в начале года. Наши апартаменты демонстрируют устойчивый спрос, и интерес к нашим апартаментам увеличивается.
У покупателей до конца июля этого года (когда была отменена льготная ипотека в России. — прим. ред.) был искусственный, я бы так сказал, ажиотаж. Сейчас эти специальные условия на покупку квартир закончились, кроме семейной ипотеки. И те люди, которые действительно хотят улучшить свои условия проживания, сделать их более качественными, стали подходить к выбору недвижимости чуть более осознанно. Поэтому сейчас мы по факту можем сказать, что интерес увеличивается и продажи месяц от месяца — увеличиваются.

— В Москве, как известно, ввели запрет на строительство студий меньше 28 кв. м, а также ввели запрет в целом на строительство новых проектов с апартаментами. Что это значит для потенциальных покупателей в вашем проекте?

— На мой взгляд, запрет на строительство студий в 28 кв. м — это очень здорово. Потому что в таких помещениях жить просто неудобно. Люди покупали их не потому, что им нравится жить в таком «ящике», а потому, что у них нет денег.
Запрет на строительство новых проектов апартаментов произошел из-за того, что данный класс жилья находился между коммерческой и жилой недвижимостью. И правительство решило определиться, что этого промежуточного класса недвижимости больше не будет.
Это значит, что сейчас на рынке — последние апартаменты, которые уже получили статус. Они будут достроены и будут проданы в этом статусе. Мое субъективное профессиональное мнение: это решение вызовет интерес к покупке апартаментов и, возможно, рост цен, как это происходит при любом дефиците на рынке.
Что будет дальше с жильем класса апартаментов — интересно. С точки зрения инвестиций, такая недвижимость выглядит привлекательно, если есть возможность управлять ею, сдавая посуточно. Апартаменты могут в формате гостиничного апартамента принести людям гораздо больший доход.

Резюмируя: спрос на текущие проекты апартаментов будет увеличиваться, нарастая.

— Большое спасибо за это интервью.
— Спасибо.