Как развивается «Северный порт» в Москве

Игнат Бушухин, бозреватель:
— Мы с вами на северо-западе Москвы в уникальной локации. Здесь большой ландшафтный парк и архитектурная достопримечательность — отреставрированное недавно здание Северного речного вокзала. Там — Ленинградское шоссе, а с этой стороны — Химкинское водохранилище.
И здесь же возводится высотный жилой комплекс, который станет градостроительной доминантой Ленинградского шоссе. Речь идет о проекте петербургского девелопера «Легенда» — квартале «Северный порт». Он возводится на первой береговой линии канала имени Москвы в зеленой локации у Северного речного вокзала.
О новом проекте говорим с основателем и руководителем холдинга «Легенда» Василием Селивановым. Василий, до весны 2024 года вы работали на рынке Петербурга и в этом году начали свой первый столичный проект «Северный порт». Скажите, чем отличается московский проект от опыта Петербурга?

Василий Селиванов, основатель и руководитель холдинга «Легенда»:
— Действительно, на рынок мы вышли весной 2024 года, но подготовка к выходу на московский рынок заняла несколько лет. Мы должны были серьезно погрузиться в специфику московских требований и строительных норм и в специфику самого проекта, учитывая его высотные характеристики (высота отдельных корпусов квартала «Северный порт» достигает 58 этажей. — Ред.).
Особенность московского рынка, в отличие от петербургского, для нас выражается в первую очередь в том, что тот сегмент, в котором мы работаем в Москве, значительно шире. Рыночная емкость больше примерно в 10 раз. То есть если в Петербурге в наших бюджетах совершается до 100 сделок в месяц в нашем сегменте, то в Москве это больше в геометрической прогрессии — до 700 сделок в месяц.
Вторая особенность московского рынка в отличие от Петербурга — очень большой инвестиционный спрос на начальных стадиях строительства. Соответственно, немного другое позиционирование, другая подача, другая работа с рынком. Вот два ключевых отличия.

— Крупные московские проекты реализуются по принципу «15-минутного города». Ваш новый проект подходит под концепцию такого полицентричного развития столицы?

— Полностью. Я бы даже сказал, что это один из ключевых сегодня проектов, которые курирует правительство Москвы в рамках стратегии программы полицентричности. Проект «Северный речной порт» — это проект большой программы редевелопмента и переноса Северного порта. Проект многофункциональный, он реализуется не только в жилой функции. Это и жилье, и достаточно большой спектр социальных объектов, большой объем общественно-деловой функции. И как раз мы подписали с правительством Москвы соглашение о создании мест приложения труда и строим в составе нашего проекта не только жилые очереди, но и социальную инфраструктуру, и общественно-деловые комплексы.

— Как рынок и покупатели восприняли проект? Что с продажами?

— Знаете, с точки зрения московского рынка — очень большое внимание к проекту. Мы попали в топ-20 проектов Москвы по выручке за последние пять месяцев, мы довольны стартом. По текущим рейтингам мы занимаем 12-е место по популярности московских комплексов, что нас очень удивило, и мы этому рады. Активность хорошая, я бы даже сказал, высокая. Сегодня реализовано около 30% в первой очереди.

— Что «Легенда» в квартале «Северный порт» делает впервые?

— Впервые для нас мы делаем две вещи. Во-первых, в составе проекта мы реализуем большую пешеходную набережную. Это такой большой элемент городского пространства, это общественная территория с соответствующим наполнением, с большой частью встроенных коммерческих помещений (это и магазины, и кафе, и рестораны). Мы интегрируем все это в проект благоустройства набережной, который, безусловно, согласовывается с правительством Москвы. Сама по себе эта набережная станет частью еще более протяженной набережной Речного вокзала, где создается общая, единая, очень протяженная пешеходная среда более чем 3 км.
Во-вторых, безусловно, это высотность. Мы с такой высотностью в Петербурге не работали. В первой очереди три корпуса. Один из корпусов высотой 19 этажей, что не так высоко… А корпуса в 34 и 58 этажей, с доминантной высотой 225 м — для нас это вызов, очень интересный. Лично я давно хотел работать в высоком сегменте и работать с такими доминантами.
Также в этом проекте мы развиваем наше продуктовое наполнение — это технология «Технобокс», то есть то состояние квартиры, которое мы передаем клиенту. В первую очередь это подготовка квартиры под непосредственно декорирование, под чистовую отделку, с подготовкой трасс под кондиционирование и вентиляцию (это называем «эйр дизайн»), с хорошей слаботочной системой, включающей в себя систему «умного дома», что предполагает удаленное и стационарное управление всеми системами в доме.

— Изучал буклет, новинка проекта, как мне показалось, это «мультисценарные» планировки квартир. Объясните, что это такое?

— Скажем так, «Легенда» всегда уделяла большое внимание планировочным решениям… В Москве традиционно очень много проектов предполагают так называемую свободную планировку. Но у этой истории есть две стороны медали: 1) когда дольщик впоследствии может спланировать площадь в своей квартире так, как ему удобно, но в то же время 2) остается один на один с определенными правилами, нормами, необходимостью увязывать по вертикали мокрые зоны, сухие зоны и т.д. Мы предложили московскому рынку решение, когда в рамках одного типа планировки сразу заранее проработаны несколько подвариантов этой планировки, которые клиент может выбрать, но при этом не оказаться в ситуации последующей дополнительной необходимости пересогласовывать эти решения. А варианты, конечно, учитывают разные потребности отдельно взятой семьи в пропорциях или в типах помещений внутри.

— На какой стадии находится проект «Северный порт» на осень 2024 года?

— Сейчас активно ведутся работы по нулевому циклу, мы приступаем к стадии бетонирования фундаментов, все свайные работы выполнены. Все в графике.

— Немного про деньги. Весной этого года вы получили зеленое проектное финансирование Сбербанка на строительство «Северного порта». Объясните, в чем преимущество для вас такого финансирования и, самое главное, что это значит для будущих жителей?

— Да, действительно. Мы вместе со Сбербанком говорим о том, что строительство этого проекта ведется в рамках существующих стандартов зеленого строительства, в рамках стандартов ESG, то есть стандартов устойчивого развития. Это означает, что технология строительства, материалы, решения, которые используются, — все это проверено и соответствует зеленым стандартам. Соответственно, клиент получает качественный продукт, в данном случае уже «прогарантированный» не только застройщиком, но и Сбербанком.

— Также я знаю, что «Легенда» активно привлекает заимствование на внешних рынках, облигации через блокчейн-систему цифровых финансовых активов. Что это значит для вас? Это та самая подушка безопасности, о которой говорила глава ЦБ?

— Можно и так сказать, но мы действительно активно работаем с различными формами публичных заимствований. Мы одни из первых, кто начинал публичный выпуск размещения облигаций. И вот сейчас мы стали одним из первых девелоперов, кто привлек средства с помощью цифровых финансовых активов (ЦФА — это инструмент для инвестиций на базе современных технологий: блокчейна и смарт-контрактов. — Ред.). Это новый инструмент. Для строительного рынка он буквально в новинку. Но нам нравятся перспективы. Это скорость получения денег, скорость обращения этих бумаг. Безусловно, это не замещает проектное финансирование, это не очень большие заимствования, мы говорим об 1 млрд руб. Но это одна из форм [привлечения средств], она действительная, рабочая. Потенциал этого способа заимствования очень большой.

— Большое спасибо за это интервью.