Новый формат офисов в центре Москвы

У Савеловского отличная транспортная доступность: район удобно связан с Третьим транспортным кольцом, Ленинградским проспектом и Дмитровским шоссе, а также Шереметьевской улицей, продолжением которой является Алтуфьевское шоссе. Здесь расположены станции не только метро, но и двух Московских центральных диаметров, что обеспечивает жителям и сотрудникам бизнес-центров быстрый доступ к любой точке города.

Игнат Бушухин, обозреватель по недвижимости

Какое сейчас есть предложение у «Савеловской» и вообще о потенциале этой локации, узнала наш корреспондент Татьяна Торкиани

Татьяна Торкиани, корреспондент

Еще одним трендом 2026 становится специализация офисов для определенных типов бизнеса. Востребованы разные форматы — как большие пространства под штаб-квартиры, так и офисы внарезку от 50 до 500 кв. м, различные типы планировок: от опенспейсов до кабинетной, а еще на столичном рынке появляется формат «индастриал». Где можно совместить офис и собственное производство.

Все востребованные варианты сегодня закрывает предложение, сформированное в деловом кластере «Густав» на «Савеловской».

Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate

— На сегодняшний момент «Савеловская» — это порядка 400 тыс. кв. м офисов готовых и еще где-то 150 тыс. кв. м офисов, которые строятся. В основном класс А, много нового строительства, и сейчас этот кластер воспринимается уже москвичами как самодостаточный деловой район, который дает хорошее сочетание цены и качества.

— Какие офисные форматы востребованы?

— Востребованы, конечно же, по-прежнему классические офисы, красивые, клиентские, где ты можешь впечатлить своих деловых партнеров. Востребованы очень офисы человекоцентричные. В твоем здании должно быть удобно находиться, удобно проводить время, удобно до него добираться. То есть все это востребовано. И есть новые форматы, как, например, индустриальные офисы, то есть пространство, где вы можете совместить какую-то производственную деятельность и офисы, держать это рядом и не разрывать.

— Насколько сейчас такой формат считается передовым, и какое предложение на московском рынке?

— Мы видим хороший отклик с рынка, мы видим востребованность и хорошую заполняемость таких проектов. Одним из пионеров можно здесь назвать компанию «Форма», которая строит интересный проект в районе метро «Савеловская». Там как раз есть и классические офисы, и офисы, где ты можешь сочетать производственную составляющую с классическим офисом. Я думаю, что для небольших производственных компаний это очень удобно, когда ты можешь, например, не ездить постоянно из офиса на производство, иметь это все в одном пространстве.


Сейчас – в зависимости от проекта и площади – приобрести офисные пространства на «Савеловской» можно в диапазоне от 300 тыс. до 800 тыс. руб. за квадратный метр. Базовая ставка аренды стартует от 40 тыс. за «квадрат». С учетом продолжения преобразования бывшей промзоны, активной застройки района и высокого спроса на офисы, прогнозируют рост этих показателей.


Игнат Бушухин, обозреватель по недвижимости
В Савеловском районе скоро появится креативно-деловой кластер «Густав» от девелопера «Форма». Этот проект редевелопмента расположился на улице Складочной, на территории бывшего завода «Борец». Он сочетает объекты промышленной архитектуры ХIХ века и современные решения для бизнеса. Из интересного – здесь строят семиэтажный корпус с industrial-офисами, который через третий этаж будет объединен с комфортным деловым пространством класса А с просторным двусветным лобби и светлыми офисными пространствами.

Давайте разберемся, что это такое. «Индастриал» подразумевает
гибкие пространства, высокие потолки и инженерные возможности, которые позволяют адаптировать помещения под разные сценарии работы — от студий и мастерских до офисов нового поколения. Такой формат ориентирован на малый и средний бизнес, креативные индустрии и компании, которым важно совмещать офисы с легким производством.

— Каким арендаторам подойдет формат проекта «Густав»?

Евгения Борзова, директор по коммерческой недвижимости девелопера FORMA

— Проект «Густав» является самым универсальным среди всей нашей линейки workplace, так как там можно найти офис для компании не только под классические запросы офисного пространства, наши помещения обладают возможностями для организации легкого производства.

— Как бизнес использует формат industrial office? Что это вообще за формат такой?

— Industrial offices — это очень интересный формат, потому что на самом деле запрос от компаний, которые занимаются легким производством, очень большой.
На текущий момент основные территории, которые могут предложить такой продукт для компании, расположен ближе к окраинам города. Наш проект находится всего в 500 м от третьего Транспортного кольца и в семи минутах от станции метро «Савеловская». Что такое офисы «индастриал»? Это помещение офисное, которое можно использовать под легкие производства. У них дополнительные технические характеристики в виде дополнительной нагрузки на перекрытия, что дает возможность размещать тяжелое оборудование, например. У нас есть специальный грузовой лифт, который может поднимать грузы до 5 т, а также предусмотрены специальные шахты для отдельных систем вентиляции и кондиционирования под запрос непосредственно пользователя.

— А если уже подбирать помещение непосредственно для бизнеса, то какие планировки, какие площади внутри проекта самые востребованные?

— У нас очень активно пользуются спросом офисные помещения и помещения индастриал офисов от 60 до 100 кв. м. Но также и есть крупные запросы. Конечно же, у нас есть сделки, которые от 400 до 1000 кв. м. Таких запросов меньше, но такие клиенты, как правило, если обращаются, то 100% покупают, потому что альтернатив таких просто больше нет.

— Какая инфраструктура предусмотрена в проекте?

— Архитектурные решения нового строительства и инженерные коммуникации. Но мы сохранили три здания, имеющих историческую ценность, в которых как раз планируем определить большую часть инфраструктуры всего комплекса. Там будут расположены кафе, рестораны. И также ретейл первых этажей офисного корпуса и «индастриал» части также будет соответствовать запросам всех офисных резидентов.


Давайте отправимся на строительную площадку и узнаем, как девелопер ведет реставрационные работы исторических зданий, которые впишутся в общую застройку креативного кластера.

Игнат Бушухин, обозреватель по недвижимости

Сейчас идет реставрация водонапорной башни — ключевого архитектурного и смыслового акцента проекта. Давайте узнаем, в чем здесь особенности работ.

— Что из себя представляет сама реставрация?

Александр Романычев, руководитель проекта реставрации GUSTAV

— С предельной аккуратностью выполняются работы по реставрации кирпичной кладки фасадов. Выполняются следующие виды работ: вычинка, докомпановка и воссоздание кирпичной кладки.

С предельной осторожностью старый исторический кирпич вынимается, очищается и увлажняется место укладки, в котором он находился, и в него укладывается кирпич, аналогичный историческому по размерам и характеристикам с восстановлением исторической перевязки швов. Площадь реставрационных работ по фасадам составляет порядка 900 кв. м.

— В чем историческая ценность или архитектурные ценности этой башни для вас?

— Все три здания являются исторически ценными градоформирующими объектами. Они относятся к творчеству незаурядного Московского архитектора Николая Струкова, работавшего на рубеже ХIX–XX веков во многих стилях.

— Расскажите, кто работает над реставрацией?

— Мы тщательно подошли к подбору людей для выполнения данных работ. На площадке задействованы реставраторы, аттестованные Министерством культуры и имеющие большой опыт выполнения аналогичных работ.

Сейчас реставраторы восстанавливают кирпичную кладку. Кирпичи XIX века, которые пришли в негодность, аккуратно разбирают и на их место укладывают уже современные, но идентичные по форме, прочности и цвету историческим.

Геогрий Горячев, руководитель архитектурно-реставрационной мастерской «Фаросъ»
— Перед нами кирпичная лучковая перемычка и ярко выраженный так называемый замковый камень. Это ряд кирпичей, которые «клинышком» укладываются в центр перемычки и которые, собственно, держат весь распор. Классический декоративный элемент. Кирпич подбирается под исторический, из которого сложено здание.

В разные периоды использовались различные кирпичи. В конце XIX века — они близки к стандартам, но отличаются по размерам на плюс-минус несколько сантиметров. Это очень важно, потому что, если бы мы использовали кирпич другого размера, то не смогли бы сохранить историческую перевязку швов.

— Кроме вычинки кирпичей, о которых вы сказали, что еще вами, как архитектором, здесь делается?

— Ну, по реставрации кирпичной вкладки будет еще производиться докомпоновка — это когда кирпич немножечко разрушенный, но не настолько, чтоб его вынимать. Берутся специальные составы, и лицевая поверхность кирпича устанавливается, её целостность, скажем так. Всякие выщербинки, мелкие трещины, это всё замазывается, и там буквально даже с пары метров уже он выглядит как будто кирпич. То есть это специальные растворы, они подбираются по цвету кирпича, и перед нами сохраняется исторический кирпич.

Зима в этом году морозная и снежная, но погода не мешает реставрации объекта. Для выполнения работ специально делают теплый контур — создают внешние стены и пушками нагревают внутреннее пространство. Для укладки кирпича важна плюсовая температура.

Но и это не самый интересный процесс — только представьте, строители передвинули водонапорную башню на 70 м. Для этого заложили проемы, чтобы придать дополнительную жесткость каркасу здания. И понемногу, на пять метров в сутки, аккуратно перемещали башню.

— Можно рассказать про вот методику передвижки? Что она себе представляла?

Сергей Махало, заместитель директора по строительству

— Это достаточно сложный инженерный процесс, если углубляться. По-простому, мы башню обкопали, подняли, положили на ролики и по рельсам стали передвигать ее к нужному месту. Что интересно, башня с обвязкой, со всеми металлическими конструкциями, весит 2100 т. Вес башни без металлических конструкций составляет 1700 т. Вы представляете масштаб?

— Когда башню ставили на это место, то как готовили под нее площадку?

— Сейчас мы стоим как раз на месте стилобата. Внизу, под башней, находится паркинг. Для того чтобы передвинуть такой вес по плите, в которой нет ничего, были предусмотрены временные колонны. За счет того, что временные колонны дали дополнительное усиление плите, мы смогли башню провести по плите.

Важно отметить, что при сохраненном историческом облике внутри башни и других объектов будет современное пространство и инфраструктура, необходимая для креативно-делового кластера. Уже можно представить, как эту локацию обживут арендаторы. А если рассмотреть объект с точки зрения инвестиций?

— Какое предложение и в чем оно заключается для инвесторов в проекте? Что они могут приобрести, на каких условиях, и какую выгоду получить из этого?

Евгения Борзова, директор по коммерческой недвижимости девелопера FORMA

— Для наших инвесторов мы предлагаем покупку офисных помещений и помещений «индастриал». В чем инвестиционная привлекательность? Во-первых, мы даем беспроцентную рассрочку до ввода в эксплуатацию, а во-вторых, предоставляем условия более длительной рассрочки через лизинг, по сути, это рассрочка до десяти лет, но с удорожанием цены. Также для инвесторов интересен рост цены на этапе строительства, соответственно перепродажа готового офиса на готовой стадии приносит хорошую выгоду. Либо покупка офиса вместо аренды. Цели инвестирования могут быть разные.

— Доходность какую-то рисуете, предполагаете?

— Да, мы предполагаем доходность до 40% годовых. Это зависит, конечно же, смотря в какой момент в проект будет инвестировано. Но в целом на сегодняшний день в проекте «Густав» цены все еще ниже, чем среднерыночные в этой локации. Это как раз говорит о большом потенциале инвестиций.

— Что уже можно сказать про резидента проекта «Густав»? Кто купил там офис?

— В проекте «Густав» офисы купили как инвесторы для последующей сдачи в аренду или при продаже, а также целевые пользователи. Есть несколько компаний производственных, которые там будут размещать свой вид бизнеса в новом формате, качественном, с классной территорией и инфраструктурой. Есть производители детской одежды. Например, интересный формат — это производство в парфюмерии, а также общепиты.

Таким образом, территорию и часть зданий компрессорного завода «Борец», который создал Густав Лист в далеком 1897 году, девелопер преобразил в многофункциональное пространство с классическими и industrial-офисами, подземным паркингом и общественным пространством. Проект — не только интересный кейс редевелопмента или создания новой бизнес-локации города. «Форма» вводит новый востребованный формат офисов «индастриал» буквально рядом с центром столицы.