«Наш фокус — проведение сделок с недвижимостью в цифровом формате»

Алина Танатарова, обозреватель:
— Традиционно начинаем нашу беседу с оценки ситуации на рынке. Какие ключевые события вы можете выделить и, самое главное, как они повлияли на индустрию?

Алексей Завгородний, генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный»:
— В первую очередь я бы, наверное, отметил то, что рынок недвижимости как таковой относительно 2022 года вырос заметно. Объемы сделок, которые были совершены с привлечением кредитных средств, выросли на 60%, а собственных средств — более чем на 40%. И банки выдали около 8 трлн руб. ипотечных кредитов, что является, наверное, абсолютным рекордом, во всяком случае за последние десять лет.

— И, наверное, эти события как-то повлияли на ценообразование на рынке. Цены выросли?

— Вы знаете, здесь есть еще один важный фактор. Дело в том, что в течение года регулятор менял значение ключевой ставки рефинансирования ЦБ. И в этой ситуации цены шли вслед за ожиданиями покупателей того, как будет работать рынок в дальнейшем. В результате в сентябре и октябре мы получили достаточно нетипичный всплеск на рынке. Обычно сезонность наша сдвигает нас в ноябрь и декабрь. Но в 2023 году эти сделки прошли уже в начале осени. Плюс к тому менялись государственные программы ипотечного финансирования, которые добавляют льготы для покупки объектов на первичке. Это во многом повлияло и на объемы рынка, и на стоимость.

Вы спросили о стоимости. В течение года разрыв действительно увеличился. На это повлияли как льготные программы, так и ажиотажный спрос, о котором я говорил в свете ипотечного кредитования.

— Вот как раз про разрыв между стоимостью первичного и вторичного жилья. Я знаю, что регулятор сегодня оценивает этот показатель в 42%. И это, конечно, колоссальная разница, особенно если сравнивать с временем до введения льготных программ ипотеки. Тогда, по-моему, показатель составлял около 10%. Насколько это правильная оценка? И почему такой большой разрыв?

— Любая оценка — это вопрос методологии расчетов. Действительно, сейчас достаточно хорошо распространилась в СМИ цифра про 42%. Другие источники называют цифру 15–20% разрыва. На платформе «Метра квадратного» мы провели к сегодняшнему дню уже более миллиона сделок, такая статистика достаточно репрезентативная, и мы фиксируем у себя разрыв по 2023 году около 17% — тоже достаточно большой разрыв. И природа этого разрыва сформирована тем, что на первичном рынке возможностей по приобретению жилья за счет льготных программ ипотечного кредитования было, безусловно, больше. В результате, особенно в период пикового спроса осенью 2023 года, цены разошлись достаточно существенно. В начале 2024 года, когда ряд крупных банков изменили условия выдачи по льготным ипотекам, мы получили существенное сокращение этого разрыва. И на примере сделок в «Метре квадратном» можем сказать, что эти сделки практически выровнялись, если они проходят в одном регионе.

— А вот то, что правительство повысило первоначальный взнос по ипотеке до 30%, — этих мер достаточно или нужно сделать еще что-то?

— Действительно, изменения первоначального взноса и ряд других ограничений, которые возникли в конце прошлого — начале этого года, положительным образом сказались на разрыве, но пока еще не являются достаточно сильно ощутимыми. В 2024 году мы ожидаем, что во втором полугодии будет сокращено то финансирование, которое выделяется на льготные программы ипотеки. И регулятор говорит о том, что доля льготного кредитования должна состоять не более чем из 25% от всех выдаваемых ипотек. Для примера: в четвертом квартале 2023 года эта цифра составляла порядка 75%, то есть сокращение будет существенное. Думаю, что после применения этих мер, а также с появлением адресных программ ипотечного кредитования, которые могут быть связаны как с социальными особенностями покупателей, так и с региональным расположением объектов — уже сейчас мы имеем дело, например, с арктической ипотекой или с дальневосточной ипотекой, — думаю, что весь этот комплекс мер будет сильнее влиять на стоимость и сократит разрыв между стоимостью первичного и вторичного жилья.

— И, наверное, будет более эффективно решать какие-то социальные задачи.

— Безусловно. Я исхожу из того, что подобный тренд — он совершенно правильный. Адресные программы ипотечного кредитования должны быть направлены именно на те слои населения, которые сейчас в большей степени нуждаются в поддержке.

— Алексей, предлагаю теперь обсудить тенденции рынка, а конкретнее — загородную недвижимость. С пандемией наметился рост спроса на загородные дома. Наверное, люди сначала хотели пересидеть карантин, самоизоляцию, но потом «вкусили прелести» загородной жизни и стали присматриваться именно к этому сегменту. Сегодня ситуация сохраняется?

— Да. Сейчас эксперты рынка оценивают, что в 2024 году объем вводимого жилья на рынке загородки составит более 50%. То есть более половины объектов будет вводиться не в формате многоквартирных домов, а именно в формате индивидуального жилищного строительства. При этом важным фактором является то, как ипотечное кредитование будет поддерживать этот сегмент рынка. Сейчас уже есть достаточно много льготных программ. Большая часть из них ориентирована на те постройки, которые выполняют профессиональные застройщики. А около 70% строительства сейчас проводится так называемым хозспособом, то есть силами самого владельца или каких-то несертифицированных бригад. Я думаю, что путь рынка в более цивилизованную организацию строительства даст возможность выдавать больше ипотек на этом сегменте рынка и еще больше увеличит интерес населения и, как следствие, интерес тех, кто готов строить профессионально на загородном рынке.

— Давайте теперь поговорим про расстановку сил на рынке. Одни из крупнейших игроков — это различные классифайды и агрегаторы. Как вы считаете, они убивают профессию риелтора или же это своеобразная перестройка коммуникации между продавцом и клиентом?

— По статистике, на рынке более 80% сделок на вторичном рынке проходят с участием риелтора. И мы наблюдаем за этой цифрой достаточно давно. И за последние пять лет, в бум цифровизации и в период активного развития большинства из классифайдов, эта цифра только увеличивалась. Пять лет назад она составляла порядка 60%. Поэтому я глубоко убежден в том, что риелторы останутся в профессии, что они отлично ладят с агрегаторами. И это то, что позволяет рынку расти быстрее, чем если бы это был только рынок технологий или только рынок риелторов.

— С 2019 года вы тоже пошли на этот рынок и создали платформу под названием «Метр квадратный». Я правильно понимаю, что вы конкурент всем известным агрегаторам или же вы предлагаете что-то новое?

— «Метр квадратный» специализируется на возможности провести сделку быстро, удобно и в цифровом формате. Сейчас при проведении расчетов, электронной регистрации жилья на первичном рынке в принципе можно не ходить ни в банк, ни в офис застройщика и провести все онлайн. Поэтому наш фокус все-таки на проведение сделки. Вместе с тем и агрегаторы в последнее время тоже интересуются проникновением в сделку и в транзакционном бизнесе. Я думаю, что это пойдет на пользу всему рынку, потому как сильная и здоровая конкуренция порождает более качественный продукт для конечных потребителей. И в этом смысле мы работаем в определенной синергии с агрегаторами. У нас есть даже часть совместных проектов. Я думаю, что на рынке от этого становится только интереснее.

— На что вы делаете упор, на какие цифровые услуги и сервисы? Искусственный интеллект как-то здесь применяется?

— Вокруг сделки мы предлагаем и базовые сервисы, связанные со взаиморасчетом и электронной регистрацией. Мы предлагаем юридические сервисы, связанные с защитой сделки, которые обеспечивают безопасность и расчетов, и последующего владения. И есть ряд других сервисов, которые позволяют сделать сделку удобнее. То, что касается искусственного интеллекта, — все вы наверняка встречались с чат-ботами для поддержки в сервисах в различных компаниях. Это первое, куда приходит искусственный интеллект, первое, где проще его применить и компаниям на нашем рынке. Но впоследствии я верю в то, что искусственный интеллект поможет подбирать наиболее эффективные для всех участников сделки цепочки, правильные объекты недвижимости, правильные условия и продукты по софинансированию сделок, такие как ипотека. И еще более глубоко погрузится в рынок недвижимости. Думаю, что это перспектива одного года — двух лет.

— Так, то, что агрегаторы не убивают профессию риелтора, мы уже выяснили. А вот искусственный интеллект угроза ли для профессии? И есть ли место риелторам в этом цифровом будущем?

— Я убежден, что определенно есть. Психологическая помощь, которую может оказать только живой человек, а никакой искусственный интеллект пока на это, к сожалению, а может быть, к счастью, не способен. Риелторы смогут доводить сделки до нужного уровня, помогут готовить сделку, помогут психологически правильно настроить и покупателя, и продавца, и взаимодействие между ними. Поэтому мы в «Метре квадратном» очень внимательно смотрим на рынок риелторов. У нас есть несколько совместных проектов, есть проект «Амбассадоры М2», где некоторое количество риелторов, которые связаны с рынком уже многие годы, помогают нам делать наши сервисы лучше. У нас есть большой клуб риелторов — это более 20 тыс. человек на одной онлайн-площадке и это возможность обмена опытом. Мне кажется, что риелторы в определенном смысле являются теми людьми, кто продвигает все новое на рынке, являются своего рода проводниками инноваций на рынке недвижимости.