Тренды в девелопменте

Группе «Эталон» более 35 лет. За это время девелоперская компания ввела в эксплуатацию 8 млн кв. м недвижимости. В построенных домах уже проживают более 370 тыс. человек. При этом компания преодолела несколько глобальных экономических кризисов, постоянно продолжая развиваться. Как бизнесу оставаться устойчивым в современных условиях — об этом говорим с президентом Группы «Эталон» Геннадием Щербиной.

Игорь Щербаков,Обозреватель:
— Мы с вами беседуем накануне Петербургского международного экономического форума. С какой повесткой дня сегодня живут крупнейшие девелоперы страны? Что помогает строить и продавать недвижимость?

Геннадий Щербина, президент Группы «Эталон»:
— Форум — важное мероприятие. Наша компания обязательно будет на нем присутствовать. Что важно, с моей точки зрения для девелопера сегодня, в этом году. Первое — это события, которые происходят, накладывают, естественно, отпечаток на деятельность любого девелопера. Но, тем не менее, наша компания не видит особых изменений в своей деятельности, потому что мы уже пережили три кризиса. Умело управляли бизнесом. И я надеюсь, что и с этим кризисом, который, с моей точки зрения, гораздо сложнее, мы справимся. Для этого есть все основания: у нас стройки все работают, мы не остановили не единый проект.

— Я знаю, что в 2022 году вы расширили регионы присутствия. Новыми городами стали Екатеринбург, Омск, Тюмень. Для чего проводится такая масштабная региональная экспансия?

— Когда мы оценивали наше присутствие в наших основных регионах — это в Москве и Санкт-Петербурге, — мы понимали, что для расширения бизнеса требуются акционеры, мы попробовали подумать о том, как бы нам пойти в регионы, в крупные миллионники. Сделали оценку и поняли, что в принципе можно работать с такой же маржинальностью, как и в Московской и Ленинградской областях. Конечно, это несравнимо с центральными регионами Москвы и Санкт-Петербурга, но, тем не менее, маржинальность хороша, и для расширения бизнеса это очень важно.

— А почему выбрали именно эти регионы, эти города? На что ориентировались?

— Первое — это желание администрации, чтобы крупные инвесторы заходили в регион. Второе — это мы целились на города-миллионники. Это интересно, это понятно, что будет спрос на жилье, и наши прогнозы оказались правильными, мы работаем и достаточно успешно.

Мы заходим строить масштабные инвестиционные проекты, такие как, допустим, в Екатеринбурге — почти два миллиона квадратных метров жилья. И в Омске почти два. Поэтому администрация очень важна. Если она видит, что девелопер развивает территорию, делает город красивым, для нее это очень важно, и если она идет вам навстречу, то это тоже часть успеха.

— А в чем главное отличие работы в регионах от столицы, от Санкт-Петербурга? И каков вообще потенциал для девелоперов в регионах страны?

— Не одни мы зашли. Мы даже, может, вторыми или третьими вышли в регионы. И мы сейчас занимаем вторую строчку по количеству регионов. Но, тем не менее, это важно. В Москве и в Питере стало достаточно тесно. Хорошие земельные участки заканчиваются. Поэтому не все девелоперы могут позволить себе строить в Москве и в Питере. Поэтому кто-то уходит в регионы. Но есть же еще региональные девелоперы — тоже строят. Но они не такие масштабные, как наша компания.

— Про Москву и Питер. Что с этими рынками? Не забываете ли про традиционные рынки для себя?

— Нет. Мы по-прежнему будем держать примерно 60% нашего земельного банка и нашего строительства в этих центральных регионах. Конечно, мы не забываем и не забудем никогда. Это наши основные регионы.

— Расскажите поподробнее про кейс в Уфе. Как совмещать госзаказ, коммерческое строительство и какова вообще экономика таких проектов?

— Насколько я понимаю, вы говорите о нашем новом проекте — это о межвузовом кампусе в Уфе. Это государственный заказ, поэтому, скорее всего, там маржинальности будет не очень много. Но мы понимаем прекрасно, что образование очень важно, и наука для нашей страны, поэтому мы приняли для себя решение, что мы будем реализовывать этот проект. А как совмещать — это даже очень хорошо. Потому что у нас есть силы и средства в Уфе, которыми можно делать в принципе два проекта, три-четыре. Поэтому неважно. Это несколько сложнее, чем жилье, но тем не менее. Это ничего страшного, потому что наша компания построила здание Экспофорума в Санкт-Петербурге, одного из крупнейших в Европе. Мы гордимся, мы умеем это делать. И кампус — это не такой крупный проект, чтобы испытывать сложности.

— Какова, на ваш взгляд, роль государства сегодня на рынке? Должно ли оно увеличить свое присутствие или, наоборот, уменьшить?

— Государство оказывает, особенно в последнее время, очень большое внимание девелоперам, и мы видим все изменения. Все то, что было административно, тяжело и недоступно, сейчас становится все более и более доступно. Государство играет огромную и активную роль. Помогает активно. А то, что оно будет усиливать свою долю в девелопменте, я говорю об этом давно, и это будет в ближайшее время усиливаться.

— На ваш взгляд, это хорошо, плохо?

— Я считаю, что это хорошо, потому что не каждый человек может в нашей стране, да и в любой стране, приобрести жилье по рыночной цене. Поэтому государство должно обязательно участвовать в социальных проектах и строить жилье для тех людей, которые не могут себе этого позволить.

То есть оно будет больше играть на стороне покупателей, которые...
Конечно, они будут играть именно на стороне покупателей.

— Я знаю, что «Эталон» всегда считался передовой компанией с точки зрения цифровой трансформации. Как сегодня, в 2023 году, в условиях санкций, оставаться на острие технологическом?

— Вы знаете, это уже вынужденная ситуация. Потому что в начале, в пандемийное время мы были вынуждены переходить резко на цифру. А сейчас в нынешней ситуации, в условиях санкций это настолько актуально, что мы для себя поняли, что мы в свое время сделали очень правильное решение и перешли на технологию цифрового моделирования, проектирования и прочих помощников для девелопмента. И на сегодняшний день мы, я думаю, одни из самых передовых компаний, которые могут позволить себе это сделать.

— А здесь идет речь только про технологии информационного моделирования или есть что-то еще?

— Нет, конечно. Поскольку БИМами или ТИМами мы занимаемся с 2012 года, и тоже одна из передовых компаний, для нас это уже прошедший этап. Для нас задача сегодня — оцифровать весь процесс: от выбора земельного участка, от мастер-планирования и до передачи объекта в эксплуатацию нашим же компаниям в цифровом формате. И вот в 2024 году мы все эти процессы заканчиваем. Программирование, опробование, и в 2024 году мы сможем смело объявить, что мы независимы ни от кого. Мы сами, у нас собственный программный продукт, собственное производство и собственное все.

— А как это повлияет на вашу работу, на бизнес-процессы?

— Во-первых, точность, скорость принятия решений. Для меня как для руководителя важно не две-три недели ждать, пока экономисты, финансисты, градостроители посчитают все, что им нужно, и дадут мне решение. Они это будут делать мне за два-три часа. Все будут роботы делать, я буду сам сидеть за компьютером, ставить задачу роботу, робот будет менять по моей просьбе все, что я хочу, и выдавать проект тот, который нужен, который маржинален, который экономически выгоден, который красив, он понравится явно покупателю и так далее...

— Продолжая тему санкций, а как крупные игроки и девелоперы страны преодолевают сложности и какие вопросы на сегодняшний день наиболее актуальны для вас?

— Наиболее актуально наличие хороших земельных участков в хороших локациях, в крупных городах. Это важно, это влияет на маржинальность. Второе — это персонал строительный. Это тоже проблема. Но с ней уже с помощью государства мы, слава богу, справляемся. Есть еще сложность по строительным материалам и технологиям, на сегодняшний день мы уже можем сказать, что мы нашли каналы поставок и не испытываем каких-то проблем с этим. Поэтому у девелопера проблемы государство потихоньку снимает в административном плане. А все остальное мы умеем делать сами.

— Ну и как 2022 год прошел для вашей компании и в целом для отрасли?

— Я считаю, что достаточно хорошо в нынешних условиях. Если говорить о нашей компании, то мы сделали рекордную сдачу — более 750 тысяч квадратных метров в 2022 году. У нас оценка нашего бизнеса независимыми консультантами порядка 300 миллиардов — это очень хорошо... Это все от того, что мы вышли в регионы. Мы сделали правильную ставку в своей стратегии выхода. Ну и по остальным финансовых показателям очень хорошее положение компании, и мы устойчивы и в кредитном плане. У нас нет больших кредитов, поэтому нам очень комфортно чувствовать себя. Я считаю, что можно гордиться нашей компанией, нашим коллективом.

— А этот год как стартовал, каковы ожидания?

— Ничуть не хуже, чем 2022-й. Пока мы дождемся середины года, оценим первое полугодие.

— А есть ли планы по развитию новых территорий или новых технологий, новые объекты, новые классы жилья?

— Конечно, у нас есть новые технологии, о которых мы объявим в конце текущего года. Как только закончим все необходимые мероприятия, мы объявим о новой технологии, которая поможет нам ускорять процесс строительства. Плюс к технологиям, которые касаются программирования, эта конкретно будет то, что будет влиять на скорость строительства в физическом плане.

— А это все отечественные разработки?

— Это все отечественные разработки, да все наше, поставки все наших российских заводов.