Квадратные метры

Игнат Бушухин, обозреватель

Ипотека — один из главных драйверов жилищного строительства в России. Именно поэтому один из федеральных проектов, которые входят в национальный проект «Жилье и городская среда», называется «Ипотека». Это очень важная, государственная тема. И в этой программе вместе с экспертами подведем предварительный итоги 2021 года на рынке ипотечного кредитования.

Михаил Гольдберг, руководитель Аналитического центра «Дом.РФ»

— С какой средней ставкой по ипотеке мы заканчиваем 2021 год?

— Я думаю, по итогам года она составит около 7,7%.

— Как оценить, это много или мало?

— А вы знаете, ставки ниже 8%, по опросам, достаточно комфортны для населения, в целом это соотносится с уровнем ставок в экономике, которые мы наблюдали, особенно в первой половине года. К сожалению, сейчас мы видим, что из-за ускорения инфляции ставки несколько выше. Но я думаю, что в среднесрочной перспективе они вернутся к этому уровню.

Алексей Яковлев, заместитель директора департамента финансовой политики Минфина России

— Такие низкие ставки какому количеству российских семей позволили решить квартирный вопрос в этом году?

— Ну смотрите… Это опять очень хороший вопрос. Здесь мы напрямую можем сказать о том, какие цели мы вообще преследуем, когда работаем с ипотекой. Наша задача к 2013 году выйти на показатель 5 млн семей, ежегодно улучшающих жилищные условия.

— Это нацпроект «Жилье»?

— Нацпроект «Жилье и городская среда», да. И в его составе есть федеральный проект «Ипотека», за который отвечает Минфин. Так вот, по этому году у нас в плане заложено 3,5 млн семей, улучивших жилищные условия. И как мы прогнозируем, на этот показатель мы планово выходим. Цифры действительно серьезные.

Михаил Гольдберг, руководитель Аналитического центра «Дом.РФ»

— А льготная программа, льготная ипотека — что с ней по итогам 2021 года?

— Вы знаете, в течение года она претерпела изменения. Если до этого она носила обще-кризисный характер, то в начале второго полугодия этого года ее переориентировали на поддержку, скорее, строительства в регионах. Но в целом по итогам года в рамках программы будет выдано более 300 тыс. кредитов более чем на 1 трлн руб. Это позволит профинансировать до 15 млн кв. м жилья.

— Опять же, эти объемы как-то можно оценить? Много это или мало в рамках страны?

— Да, это составляет практически треть, даже больше, от общего объема ввода квартирного жилья примерно в стране.

Алексей Яковлев, заместитель директора департамента финансовой политики Минфина России

— В прошлом году ставка по кредитам, по льготным кредитам, на покупку новостроек, была 6,5%. Сегодня — 7%. Что это значит?

— Действительно, ставка была повышена, но это не единственная модификация, которой подверглась программа.

Соответственно, повысили ставку — срезали лимиты до 3 млн руб. То есть этот лимит теперь действует во всех регионах Российской Федерации. Это было вызвано тем, что нам нужно было несколько охладить рынок. Но при этом не свернув полностью меру поддержки. Потому изначально программа запускалась как антикризисная. И действительно, после локдауна, после ситуации с ковидом она поддержала спрос, поддержать помогла людям решать свои жилищные вопросы. Помогла строительному рынку не встать на стоп. Тем менее, приближаясь к плановой дате завершения, мы поняли, что полностью заканчивать программу — это было бы чересчур опасно для всех. Для строителей, для граждан. Поэтому было принято такое решение.

Михаил Гольдберг, руководитель Аналитического центра «Дом.РФ»

— Существует федеральная программа «Ипотека» в рамках национального проекта «Жилье и городская среда». Каковы результаты этой программы?

— В рамках федерального проекта «Ипотека» основная задача — это увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов, рост ипотечного портфеля и снижение ставки. Снижение ставки в рамках федерального проекта предусмотрено за счет системных мер. Прежде всего это секьюритизация, цифровизация в ипотеке, перевод ипотеки в электронный вид. Я думаю, здесь мы за последние годы добились очень значимых успехов. Это видно хотя бы по основному показателю — разница между стоимостью фондирования и конечной ставкой. И в последнее время мы здесь очень приблизились к развитым странам, у нас разница между доходностью пятилетнего УФЗ и ставкой, так называемый спрэд, сейчас составляет примерно в среднем 2–2,5%, если смотреть в среднем за последние пять лет, это в целом соответствует уровню развитых стран, где на уровне 1–1,5%. Раньше разница была гораздо больше. Активно внедряется электронная закладная.

За время действия федерального проекта «Ипотека» значимо вырос объем секьюритизации. Только по программам «Дом.РФ» с нашей гарантией было секьюритизировано порядка 1трлн руб. ипотечного портфеля. В принципе, каждый десятый ипотечный кредит, который выдается сейчас в стране, фондируется за счет секьюритизации. Это тоже, мне кажется, огромный шаг вперед. Потому что раньше эта доля была ничтожно мала.

— Хорошо. Каковы вообще перспективы ипотечного кредитования в России, как вы их оцениваете?

— Я думаю, что тот уровень развития ипотеки, который мы сейчас наблюдаем, для нашей страны недостаточен. Мы проводили исследования. И в целом для стран с сопоставимым уровнем развития экономики и доли жилья в собственности, нормальный уровень отношения ипотечного портфеля к ВВП составляет около 15%. Сейчас уровень около 11%, так что у нас тут очень большой потенциал развития. Я думаю, что и в следующем году ипотечный портфель будет расти, темп роста составит 15–20%. Это достаточно много и хорошая траектория, позволяющая достичь целевых результатов в нацпроектах.

Алексей Яковлев, заместитель директора департамента финансовой политики Минфина России

— Что все это значит для простых людей, которые хотят или раздумывают взять ипотеку? Как им действовать?

— Ну, совет на самом деле, — сугубо индивидуально. Я не возьмусь что-то такое сказать, которое было бы применимо к каждой конкретной семье. Здесь нужно оценивать свое финансовое положение. И прежде всего нужно исходить из того, какую цель вы преследуете. Реально улучшить свои жилищные условия? Либо… не знаю, вложиться, как некоторые люди делают, да? Если ты хочешь реально улучшить свои жилищные условия, то можно еще раз вернуться к цифрам 2015 года по ипотеке. Ну вот. И сопоставить с тем, что есть у нас сейчас.

— То есть, если надо решить квартирный вопрос, то ипотеку надо брать в тот момент, когда тебя безусловно одобряют…

— Безусловно.

Михаил Гольдберг, руководитель Аналитического центра «Дом.РФ»

— И все-таки хочется вашего небольшого прогноза. Смотрите: ставка по льготной ипотеке 7%, ставки и по обычной ипотеке растут. Что это значит для потребителей?

— Мне кажется, это будет означать прежде всего, что программа льготной ипотеки, прежде всего семейной, будет пользоваться все большей популярностью. Спрос будет перетекать на первичный рынок жилья.

Несмотря на рост ставок, мы прогнозируем, что рынок полностью восстановится, как и в этом году. И не опустится ниже докризисных значений. Мне кажется, это очень большое достижение. И конечно, результат реализации всех государственных федеральных программ. И того внимания, которое правительство и президент оказывают рынку жилья, и вообще ситуации с обеспечением жильем в стране.