Интервью. Александр Погодин – об экономике сервисных апартаментов

Игнат Бушухин, обозреватель:
— Самый первый вопрос очевидный: что такое сервисные апартаменты?

Александр Погодин, партнер и управляющий УК Well:
— Это, наверное, вопрос, на который можно очень долго отвечать. Если коротко, то представьте себе пятизвездочный отель, который находится у вас в квартире. То есть вы живете у себя дома, но получаете все сервисы гостиничного уровня.

— Классическая аренда в жилье приносит инвесторам до 5% годовых максимум. А сколько можно заработать в сервисных апартаментах?

— Я думаю, сервисные апартаменты позволяют делать любые варианты инвестиций и любую стратегию выбирать. Более того, они позволяют делать то, что нельзя сделать в стандартных вариантах. Но тем не менее говорить о спекуляции можно только в том случае, если вы этим специально занимаетесь. Хотя последние 25 лет говорят о том, что никогда не надо забывать о капитализации. Капитализация все-таки в недвижимости даже дает больше, чем операционный доход, как это ни странно звучит.

— Классическая аренда в жилье приносит 5, максимум 7% годовых. Апартаменты сколько могут принести?

— Вы знаете, классическое жилье действительно дает более низкие показатели, чем апартаменты, приблизительно раза в 2–2,5 относительно одинаковых уровней инвестиций. Тем самым апартаменты дают лучший вариант с точки зрения инвестора, чем классическая квартира. Тем не менее надо не забывать о том, что все-таки то, что рекламируют, и то, что есть на самом деле, — это немножечко разные вещи. Поэтому мы стремимся говорить объективную информацию. 5% от операционного дохода — это абсолютно доступные показатели. Но при этом при всём апартаменты могут давать в совокупности доход до 25–30%. И это в том числе за счет именно капитализации. Капитализация на разных этапах жизни объекта разная. Поэтому надо понимать, что чем более инновационный, чем более свежий у вас продукт, тем больше дает он на ближайшей перспективе вот эту самую капитализацию, которая и дает максимальную доходность.

— А что происходит с капитализацией сервисных апартаментов? В жилье мы видим, что все растет на уровне инфляции или даже ниже.

— Вы знаете, это не так. Все-таки, если смотреть на объекты, надо всегда смотреть, объект хороший или плохой. Я так грубо говорю. Но тем не менее, если мы вспомним, то на заре приватизации в 90-х годах мы покупали однокомнатную хрущевку и считали, что это роскошное вложение, потому что всегда можно было ее достаточно эффективно продать. Это был очень ликвидный товар, и это была хорошая недвижимость на тот момент. На сегодняшний день эта недвижимость не хорошая по той простой причине, потому что спрос на нее резко упал, потребительские качества этого объекта уже не удовлетворяют ни инвесторов, ни потребителей, и вы уже не заработаете на капитализации. И она действительно будет вам давать что-то на уровне инфляции. А вот объекты, которые мы строим, они за первые пять лет удваиваются в цене. А это объективный факт.

— Выбирая сервисные апартаменты для инвестиций, на какой период инвесторы рассчитывают?

— Вы знаете, это вопрос, который часто задают. И я говорю, что, если вы пришли приобрести у нас апартаменты и через год хотите продать, наверное, вам не к нам. Потому что мы не продаем что-то с огромным дисконтом, у нас нет такой задачи. И, кстати, если вы покупаете что-то с огромным дисконтом, значит там есть какой-то подвох. Все-таки это либо что-то не 100%, а недвижимость ценят именно за надежность. Так вот, если мы говорим об инвестициях в недвижимость, я все-таки всем предлагаю рассматривать хотя бы пятилетний период. Вот за это время можно получить действительно гарантированную прибыль на хорошем уровне.

— Выбирая сервисные апартаменты для инвестиций, как ориентироваться в локации, в городской локации, где расположены эти сервисные апартаменты?

— Вы знаете, вам, наверное, не очень-то и надо в этом ориентироваться, как это ни странно звучит. Вы должны ориентироваться, если вы покупаете для себя любимого, и тогда все зависит от того, насколько локация подходит именно для вас. Апартаменты — это все-таки коммерческий объект, который прежде всего проектируется и строится там, где эта функция будет востребована.

— В Петербурге это, очевидно, Невский проспект. Туристический поток весь сосредоточен там.

— Вы знаете, вы неправы. Все-таки не Невский проспект, хотя я ни в коем случае не против Невского проспекта. Но мы говорим о том, что апартаменты в том числе нацелены не только на туристический поток. Они нацелены на бизнес-туризм, на туризм, который связан с предоставлением медицинских услуг. Я вам даже больше скажу, что огромное количество жителей Санкт-Петербурга по тем или иным причинам пользуются апартаментами как временным местом пребывания. И тут совсем не центр играет роль. Здесь играет роль хорошая локация с точки зрения транспортных потоков, удобство инфраструктуры окружающей. И вот эти вот факторы как раз дают или не дают те преимущества, которые есть у каждого конкретного комплекса.

— А кто сегодня инвестирует в сервисные апартаменты? Нарисуйте портрет.

— Если мы говорим по портрету потребителя с точки зрения возрастной, это люди от 45 и выше лет. Это люди, которые уже деньги заработали. Они приобретают для того, чтобы их сохранить. И сохранить — это самый главный фактор, по которому инвестор делает выбор в пользу недвижимости. Наверное, это все-таки уровень заработка выше среднего. Потому что это уже не первая недвижимость, которая приобретается. И это те, кто верят в то, что недвижимость — это самый надежный способ сохранения денежных средств.

— Ипотечное плечо в текущей экономике не используют?

— Вы знаете, оно никогда не было превалирующим, не так, как в жилье. То есть процент сделок с использованием ипотеки никогда не зашкаливал. То есть это сохранение денег, которые заработали. Хотя, когда ипотечные ставки были более доступны, мы видели ситуацию, при которой инвестор покупал не два, не три апартамента, а пять-шесть. То есть всегда он мог удвоить свой пул объектов благодаря использованию ипотеки. Очень часто эта ипотека достаточно быстро гасилась. Вернее, практически всегда.

– Расскажите об апарт-отеле Well, которым вы управляете, насколько он заточен под инвестиции?

— Он заточен под инвестиции в самой своей идее. То есть это объект, который создавался, и концепция, которая создавалась именно для того, чтобы сохранение своих денежных средств было легким, было комфортным и приносило положительные эмоции.

— Как много инвесторов в проекте?

— В проекте много инвесторов. Мы видим тенденцию, когда в наших последующих проектах количество инвесторов, которые приобретают не один апартамент, а уже два, три, пять, десять, увеличивается. То есть, скорее, у нас на сегодняшний день редкость, когда приходят за одним юнитом. Но тем не менее количество юнитов — это количество инвесторов в потенциале, [оно] может быть таким же. То есть более нескольких сотен инвесторов мы имеем в каждом нашем проекте.

— Познакомьте с начинкой апарт-отеля. Что внутри?

— Это очень широкий вопрос. Потому что, во-первых, мы действительно создаем концепцию, в которой человек живет, работает, отдыхает, и все эти функции там присутствуют. В нашем отеле, мы его называем отелем, но это одновременно можно рассматривать и как бизнес-центр, и как коворкинг, и как место, где можно отдохнуть, и как место, где можно позаниматься спортом, место, где можно получить процедуры от наших партнеров, которые занимаются биохакингом. То есть это, знаете, такой неограниченный [набор]. В конце концов, можно говорить о том, что можно не выходить за пределы нашего комплекса, и жить в нем полноценной жизнью.

— На сайте проекта написано, что вы реализуете концепцию well being. Что это такое? И насколько она привлекательна именно для инвесторов?

— Это концепция, которая говорит о том, что все пространство крутится вокруг человека. То есть человекоцентричность является основным таким краеугольным камнем в этой концепции. Все делается для того, чтобы физическое благополучие, ментальное благополучие в этом объекте было на самом высоком уровне.

— Расскажите о масштабах бизнеса управляющей компании Well и планируете ли вы расширять географию своего присутствия.

— На сегодняшний день у нас запущен первый наш объект. Он более 1000 апартаментов в себя включает. В данный момент завершается строительство еще одного комплекса на 500 апартаментов. <…> Это все в Санкт-Петербурге. Мы пока сейчас не говорим, не можем похвастаться уже реализуемыми объектами в других регионах. Но у нас есть целый ряд переговоров. И самое главное, что девелоперы региональные и петербургские очень открыты к общению. Прямо запрос этот мы сегодня обрабатываем, и очень много. Я не удивлюсь, если завтра будет удваиваться и утраиваться тот перечень объектов, который я могу вам рассказать.

— Насколько арендная модель девелоперского проекта сегодня финансово подъемна для девелоперов?

— У девелопера в этом случае ничего не меняется. Девелопер реализует этот проект и продает его на этапе девелоперского проекта. А модель вот именно арендная — она уже распространяется на покупателя, на того, кто приобрел, кто инвестировал в апартаменты, и это его уже бизнес и его доходы от длительного владения своей недвижимостью или не очень длительного. Потому что, как мы в самом начале сказали, никто не отменял возможность перекладывать инвестиции из одного объекта в другой.